加拿大楼市扛过疫情！5年期固定利率1.60-1.64%！专家分析楼市不会降！

今年的加拿大房贷利率再创历史新低。

3月份，在加拿大政府开始实行系列抗疫紧急响应措施的前后，加拿大央行已经先后三次下调基准利率，将其从1.75%降低至0.25%。

此后，加拿大五年期国债收益率在8月份时已经跌至0.41%，而去年12月还是1.64%，表明疫情带来的经济危机和不确定性仍在延续……

央行基准利率和国债收益率，这两个数字都会影响到贷款人制定按揭房贷利率的方式。

6月份时，多数大型商业银行以及按揭房贷经纪们提供的“5年期固定利率”都已经低于2%了，而现在，在加拿大个人金融利率和费率比较网站RateHub上，还可能看到1.60-1.64%的利率。

利率比较网站RateHub上所显示的按揭房贷“5年期固定利率”

可以说加拿大当前的按揭房贷利率已经处于历史最低水平。不过，出于通常的心理，对于将要贷款和正在就房贷进行决策的借款人来说，一定会产生犹豫，是立即锁定利率还是再等等看，利率是否会继续走低。

对此，一些分析人士已经给出了答案。他们认为，利率可能会继续走低，尽管可能性和走低的空间并不大。之所以得出这样的结论，这些分析人士使用的分析工具还是央行货币政策、贷款人即银行等贷款机构之间的商业竞争、季节因素和COVID-19疫情给经济带来的打击。

//至少在经济复苏前不会升息//

当前的房贷利率比2016年“石油危机”时候的最低记录2.09%还低很多。RateHub的联合创建人莱尔德（James laird）对此说道，虽然看起来颇有荒谬感，但这是贷款机构之间激烈竞争的结果。

竞争是会导致贷款生意利润减少和贷款利率降低的。

RateHub所提供的“5年固定利率”（蓝色）和“5年期国债收益率”（黄色）

在疫情导致经济衰退的大环境下，借款人在四处比价以寻求最低利率，而大型商业银行为主的贷款机构要争抢这些贷款客户，再加上春季“封禁”造成上市量锐减和房市需求大为压抑，都是如今房贷市场形成激烈竞争的原因。

主要体现在利率数字上的借贷成本，在实现经济复苏和稳定之前，就不太可能会有明显增加。而何时实现经济复苏和稳定问题则较复杂，要看第二波疫情的强度，还要看究竟能否有疫苗和有效药物可普遍使用。

但在第二波疫情来势汹汹之时，加拿大央行会不会再度降低利率？CIBC（帝国商业银行）副首席经济学家塔尔（Benjamin Tal）表示，根据加拿大统计局数据，本国年通胀率在1月份时是2.4%，到8月份时已经降到0.1%，在这种情况下央行不太可会再降利率成“负利率”。

这样，就对利率形成了有压力但压力不大的情况。加拿大进入冬季后经济活动放缓，通常应导致利率降低，但加拿大央行现在在债券市场大举持有短期国债而抛售长期国债，却在有意给利率施加托举力。所以，塔尔认为，在这两件事的共同作用下，有降息压力，但压力不大。

也有更多分析人士认为央行不太可能进一步降息，除非是经济上又发生了更大的灾难。加拿大央行多次表示过，现行的0.25%已经是能够调整得到的最低水平。

//降息的可能性不是没有//

在房价方面，虽然供应不足的问题使全国大部分地区的房价都有上涨，但加拿大按揭和房屋公司（CMHC）预测，由于疫情对经济和就业面有持续的影响，到明年年初，全国平均房价可能会有两位数的下降。

但也有其他分析人士认为，房价虽然会发生减速，但不会幅度太大，且主要是和公寓屋有关，独立屋市场不会受到影响。

发生疫情以来，由于工作机会减少，城市核心区的房租和公寓屋价格都有降低，但同时独立屋和远郊区房屋价格在上升，因为人们在高密度城市中心往外流出。皇家银行（RBC）高级经济学家霍格（Robert Hogue）说，独立屋的抗危机韧性将会更强。

另外，今年的落地移民人数锐减，旅游业衰退至无，加上很多原用于Airbnb的短租房也将进入了长租房市场，这些看起来似乎对房市都有打击，但霍格表示，先不要悲观，房屋市场的生命力比银行想的还要大得多，意即，别看现在市场紧张，但房价在几个月的短期内不会有下跌。

就利率是否可能再降而言，霍格说，以前从来没有想象过会出现这么低的利率，但现在却已经有了，所以虽然现在的利率已经低到接近零，但“人生经验告诉我别把话说绝”。

//学者研究全国最高的温哥华地税//

学者们除了研究利率，也在研究地税率。

温哥华的独立屋地税税率是全国最高的。但西门菲沙大学金融和房地产教授帕夫洛夫（Andrey Pavlov）提出，虽然温哥华人为独立屋缴付全国最高的地税，但这些税收被用于何处了，现在还不十分清楚。

温哥华今年的地税增幅7%是全国第二高。

“加广新闻”（CBC）所做的“历年平均温哥华地税增幅”图

帕夫洛夫只对独立屋进行研究，因为在全国范围内，独立屋所享有的市政服务水平都差不多，所以便于研究。

照理说，既然市政服务水平差不多，那缴付地税也应该差不对才对，所以，帕夫洛夫的研究就是为了解决一个好奇心，即为什么温哥华房主要比其他地方房主多付很多地税。

他的使用数据是，去年温哥华独立屋业主平均缴付6200多元地税，比多伦多高出近1000元。当然，多伦多冬季严寒，为此也确实需要有更多的市政支出。

结论是，要么是温哥华市政府的市政服务效率太低，要么是温哥华政府把钱花在未授权项目上了。所以，帕夫洛夫表示，为了解决这个问题，必须引入独立审计。

来源：凤凰加拿大