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华人投资者追捧项目托管:还能保住购房合同吗

CLOVER和HALO的买家还能保住购房合同吗?

CRESFORD开发的CLOVER, HALO 都是我们华人投资者追捧的项目。3月27日,法院批准了债权人的托管申请,裁定由普华永道托管以上三个项目的所有资产及债权债务。为便于大家了解这些项目的进展情况,现梳理一下托管过程。(本文由Frderick Law and Company根据法院公开信息整理,并非法律建议。如希望获取法律建议,请咨询律师。)

1.祸起萧墙

故事得从Maria Athanasoulis女士说起,她2004年加入CRESFORD, 从项目经理起步,一直做到公司的CEO,但 天有不测风云,今年1月21日,Athanasoulis女士一纸诉状将她的老东家告上法庭,索赔巨额赔款,声称CRESFORD欠她巨额分成款,更严重的是,她在诉状中声称,公司的几个项目运作都不规范,严重超出预算,资金链断裂,许多到期债务不能按期偿还。

一石激起千层浪,债权人顿时一片恐慌。3月2日,项目的主要债权人BCIMC正式向安省高级法院申请由其选定的托管人普华永道托管CLOVER和HALO所有的资产以及债权债务。为便于CRESFORD有足够的时间答复,法院延期至3月27日才作决定。CRESFORD也打响了资产保卫战。

2.双方博弈

CRESFORD指责对方在未知会它的情况下即向法院提出托管申请,辩称开发商正在制定重整计划。为了执行它的重整计划,CRESFORD于3月26日向安省高级法院申请破产重组,在其申请文件中提到,其至少已与三家公司商谈过收购事宜。其中一个方案是向CONCORD发行3800万股票,并由其提供2200万贷款,但所有购房合同必须作废,由其按市场折扣价重新出售这些单元。但法官于3月27日否决了CRESFORD的重整方案,同时批准了BCIMC的托管方案。于是,普华永道正式被指定为托管人。

3.托管人的权利

法官在托管命令中授予托管人18项权利,包括接管CLOVE 和HALO的所有资产、管理经营目前的项目、废除和签订合同、处分项目资产等等。一般情况下,托管人会将资产变现,以便清偿债务。

4.项目现状

CLOVER项目:共两栋,一栋18层,一栋44层,共552个单元,已售499个单元,收到预付款总计4900万。该项目账面资产总值约2.64亿,总负债约2.58亿。已经到期须支付的债务1230万,但账面现金只有30万。

HALO项目:一栋39层,共413单元,已售388单元,收到预付款总计4300万。该项目账面总资产约1.61亿,总负债约1.57亿。已经到期须支付的债务670万,但账面现金只有20万。

5.预付款

一般情况购房合同规定,预付款直接存入开发商律师的信托账户,在提供担保的情况下方可支取。本案中,开发商、开发商的律师和AVIVA保险公司签订了一份合同,预付款由AVIVA进行担保,开发商允许AVIVA在其项目资产上注册MORTGAGE(开发商用项目资产给AVIVA反担保)。

因CLOVER和HALO两个项目资产均大于负债(根据目前公开的资料),且预付款由保险公司担保,因此,按目前情况判断,如不出意外,预付款应能安全返还购房人。

6.购房合同

购房合同能否继续执行,取决于托管人是否可以找到愿意接管所有合同的买家,而是否能找到这样的买家又取决于项目的预期利润率。如果买家接受全部合同,仍有安全利润(大于或等于市场平均利润)的话,就可能找到这样的买家,购房合同就有可能保住。如果买家接受全部合同后,只有微利,低于市场平均利润,这种情况下,要找到接受全部合同的买家就很困难。

来源:加国无忧

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