在温哥华推迟6个月还房贷

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加拿大六大银行近期宣布，为了帮助民众度过COVID-19带来的财务影响，房子的抵押贷款还款（Mortgage）可以推迟至多6个月。这对于处于短期财务困难的家庭是非常有帮助的。申请延期6个月还贷不需要证明自己处于财务困境，每个人都可以申请。那么对于暂时没有财务危机的温哥华业主来说，申请延期还款有利还是有弊呢？夏夏将以温哥华一处100万加元的房产为例，来为大家讲解分析。（此文比较烧脑，认真读每一句才好理解，也可直接跳到文末看结论。）

 

夏

 

假设温哥华的这处房产刚刚交接，按照华人的常见情况，首付比例为35%，总还款时间为25年，贷款利率为3%，采用月均还款法，则每月需还款的金额是$3,076.10加元。如果申请延期还贷，6个月总共推迟还款$18,456.6（如表1所示），其中利息部分总额是$9,634.99。

 

表1：温哥华100万房产还贷计算表

 

从表面上看，银行提供的延期是6个月，但实际上，申请者的最大延期时间是25年。

图1：还贷延期示意图

请看上面的图1，不难理解为什么最大延期时间是25年。很多人可能会说，真有这样的好事吗？当然不完全是。请看TD银行的贷款顾问发给夏夏的细则图解。

 

图2：TD银行贷款延期政策细则

多数人属于图2所指的传统房贷的情况，所以只看传统房贷即可。在图2的房贷细则中，最重要的一条就是利息部分会累积加回到本金。注意到表1，前6个月的利息部分是$9,634.99，这意味着总还款本金增加了近1万加元，上升至$659,634.99。将这增加的$9,634.99本金分摊进25年，那么每月需要多还$45.60加元，每年需要多还$547.20。

 

 

每年多还$547.20，那么延期6个月还款还值得申请吗？

 

 

换个角度思考一下，其实现在的问题就变成了$18,456.6在25年中能否达到每年547.2加元的收益？如果我们将547.2除以$18,456.6，就得到了2.96%的年收益率。

这也就是说如果你每年通过推迟还款的$18,456.6能实现超过2.96%的收益，那么申请延期就是值得的，反之就是不值得的。