夏夏在温哥华由于武汉新冠肺炎疫情带来的理财思考

最近，很多朋友已经陆续开始上班了。尚没有恢复工作的朋友，在家休息的第一周略感无聊，第二周有点担心，现在已经开始纠结：再不回去工作，房贷、车贷怎么办？全家老小生活怎么解决？

前些天网上流传这么一句话： “你不要命吗？要，但我更需要钱”

为了生计而必须工作，这是怎样的一种不自由！你有没有想过有一天，即使不工作，也能够满足所有家庭开支？对于财务自由，很多人有不一样的定义。夏夏的定义很简单：那就是在不工作的情况下，可以保持财务舒适的家庭生活。

有些朋友可能会问，不工作怎么可能有收入呢？其实，有一些收入，并非我们自己的工作所得，而是我们的资产在为我们工作。资产的工作7天24小时，全年无休，可谓最佳员工。睡一觉起来，发现银行账户里的数字增加了，这种感觉有没有太好？由财富增值产生的收入属于被动收入（passive income），夏夏把这种情况简称为躺挣。

被动收入这个概念在着名的《富爸爸 穷爸爸》一书中阐释的比较好。作者Robert Kiyosaki在书中提到了挣钱的4种不同模式，如下图：

夏夏一次和朋友夫妻吃饭，饭桌上，朋友家先生很无奈地说：这些年，起早贪黑，加班加点，想起来我的工作也不错，可是我家的钱，竟然主要是我老婆挣的。夏夏好奇地问朋友家太太：你不是不上班吗？太太得意地说：“是啊，我不上班，所以有时间琢磨有什么房子好买。这些年国内和加拿大，买卖的这几个房子，算起来也有上百万加币的利润啦。比我老公一年10万加元的工资强。”

这位朋友的情况，就是躺挣的极好例子。夏夏还听说过15年前温哥华两个朋友的故事，他们前后脚来到温哥华：2005年，老张卖了温哥华的房子去石油行业蓬勃发展、就业机会多的卡尔加里，通过10年的努力，净资产达到100万加元；老王来这边之后只做了一件事，就是买了个房，而他接手的房子正是老张卖给他的。这些年来的房产增值虽然经过了2017年的房产高峰之后已经缩了一些水，但依然增值了140万加元。去年底，二人巧遇，老张说：“早知这样，还不如当初不折腾！”老王安慰道：“过程比结果更重要，你所经历的生活比我的精彩！”老张只得摇头苦笑。

上面的两个故事中的太太和老王，有一个共同点：那就是在正确的市场进行了正确的房产交易。夏夏始终认为： 人生中有两件事情可以改变命运，一是有机会接受适合自己的教育；二是在正确的时机投资正确的房产。

关于怎样的房产是优质资产，夏夏和富爸爸穷爸爸的作者Robert有不一样的观点。Robert认为只有获得正现金流，也就是租金收入大于持有成本的房产投资，才是好的资产。相反，每月倒贴的房产属于不良资产。

Robert的观点在西方是非常适用的。因为大多数西人存款接近零，一旦特殊情况发生（失业、重病、租客赖租金等），还不上房贷，房子很快会收归银行。金鸡还来不及下蛋，就被银行收走，世界上最痛苦的事莫过于此。但是，华人家庭大多有储蓄的良好习惯，即使发生特殊事件，也不会短期资金链断裂。

简化起见，我们定义存款不能维持12个月以上的家庭开支和房贷的家庭为资金链短的家庭，相反则为资金链安全的家庭。现金链短的家庭还是可以通过房产投资来进行财富积累的，但是夏夏建议这类家庭在进行房产投资时，一定要注意现金流。最好投资能带来正收入，也就是租金要大于月还款和房子的各种开支，或者至少收支相抵。这样一旦出现极端情况，虽然房产作为不动产，变现能力差，但是12个月内处理一处房产，时间还是绰绰有余的。同时，现金链短的家庭，也应考虑选择相对稳健，价格波动不大的房产进行投资，避免对市场变化非常敏感、风险过高的房产投资。

房产的现金流来自租金收入，一般来说，建筑价值比例越高，那么租金就越高。但是，房产增值的本质动力来自土地的稀缺性。而土地位置稀缺、面积大、有开发潜力等因素，往往体现到租金上就不那么明显，甚至完全不相关了。如果你的家庭没有现金链的担忧，完全可以选择相对来说土地价值更高，增值潜力更强的房地产投资，或者进行租金回报型房产和增值型房产的投资组合。

夏夏认为， 房产投资最大的收益，不在租金回报，而在资产增值。

有些资产在到手初期，不一定能马上实现利润，甚至可能产生一些亏损，但是经过长期持有，可能带来巨大的财富。如果不是这样，那么谷歌为什么要收购亏损的油管（YouTube），风险投资人为什么“没有风险绝不投资”，为什么购买一块没有租金收入的空地会成为有利润的投资？

有些朋友可能会想，中国过去二十年房产增值的速度，是一种不可复制的现象。放眼未来，纵观全球，还会有这样疯狂的资产增值吗？国内过去一些年的房产增值的确比较特殊，但是只要选对时机和房产，巨大的财富增长是完全可以通过房产投资实现的。夏夏代理的一位印度客户，在他是个年轻人的时候，用三万加币购买了纳奈莫城市中部一块开遍野花的大地房产。他觉得这个环境太美了，可以安家。没想到在2018年，夏夏帮他把这块地成功卖给了温哥华来的西人开发商，售价140万加币。这样的利润，高于通货膨胀不知多少倍。

夏夏在这里鼓励躺挣，并非建议不去工作，而是是希望大家在日常工作之余，拿出一些精力去思考如何实现被动收入，为自己和家人在生活上提供更好的条件，给未来提供更多的保障。工作是人对社会的贡献，创造价值也是人的内在需要，无论是否有经济回报。但是，如果能为了工作而工作，而不是为了养家糊口而工作，才是人生的理想状态。

当然，在加拿大，工作还有另外一个重要作用：那就是作为贷款审批的因素。有工作收入为支持的房屋贷款，首付比例要求较低，而且能够获得更好的利率。按照加拿大各大银行现行的情况，在工作收入可以支持的情况下，多数人可以20%首付，3%左右的利率购房。低利率的优势是显而易见的，低首付带来的杠杆效益，夏夏会在以后的文章中专门讲解。虽然用新PR、净资产等方式，也可以获得一定的房屋贷款，但是条件就没有那么优厚了。所以，无论是为了个人价值需要，还是为了买房贷款需要，咱们都最好别停止工作。