大温公寓买不起保险了！公寓投资或遇超级黑天鹅

目前有业界人士警告，由于公寓房地产保险费暴涨，很多保险公司退出卑诗省公寓市场，不少公寓出现买保险难的问题，导致银行贷款受阻。若BC省政府再不干预，公寓市场有可能出现动荡，另外，保险大涨也会进一步推高租金，伤害这个城市的可居住性。

卑诗省财政厅长Carole James已经承认这一问题的存在，她希望与业界进行对话，探讨解决方案。最难买到保险的公寓，一般是最贵价、最近有多宗高额赔偿，以及管理得不理想的那些。

买不到公寓保险导致交易取消

据CTV报道，2020年2月3日，Zafar Khan接到一个购买其素里市克市洛弗代尔（Cloverdale）区公寓的出价，但买家在最后一刻取消了交易。Khan后来从买家经纪处才了解到，这是因为大楼保险续约出现问题。银行不会为没有保险的物业提供贷款，而该买家的银行一发现保险有问题，就撤回抵押贷款。

图源：CBC

管理Khan公寓的Crossroads物业管理公司表示，试着找了5个不同的保险经纪，都无法找到一家保险公司愿意为该小区提供保险，他们现在还在继续找。而一旦有灾难发生，这些业主都将处于危险之中，他们贷款的银行可能会取消贷款，而且无法出售物业。

大温公寓租金势必跳涨

BC省公寓业主协主席Tony Gioventu此前就曾提醒业主，整个BC省的公寓业主都将接到2020年度保费上涨的通知，涨幅最低为50%，最高可以达到300%。免赔额（也就是所谓的垫底费）也从之前的1-2.5万加元提高到10-50万加元。

以列治文一栋10年左右的公寓为例，保险费的涨幅将导致每户居民平均增加3000加元的管理费。折算到每个月就是250加元。

有英文媒体在报道中指出，随着房价连年上涨，现在随便一套“老公寓”总估值都有可能超过上亿加元，对应的维修费用和理赔风险也都大幅提高，所以为公寓提供保险的费率只能提高。

据业内估计，如果业主还要继续放租相应的房产，在不增加收入且风险翻倍的情况下，租金涨幅也要达到30%左右。

有人估计，2020年之后，大温会掀起一阵驱逐租户潮，业主会想尽办法将旧租约断掉，然后重打鼓另开张。这对大温租户来说是个悲剧，对大温公寓业主来说也没有得到任何好处，对BC省政府的租金可负担目标更是无情的嘲讽。

Tony Gioventu近日再次表示，没人能预料会发生这样的情况，保费暴涨、垫底费大幅增加、保险公司退出卑诗省房地产市场，同时还要努力满足全球灾难的索赔要求。一些大楼根本买不到保险，这将使房地产行业陷入崩溃，因为没人能获得抵押贷款，没有买家也没有卖家。他表示，目前有少数公寓无法获得保险，但相信未来会有更多。

图源：CBC

千禧一代或将逃离

保险公司BFL Canada Insurance Services Inc.的负责人Paul Murcutt告诉媒体，直接面对公寓业主的保险公司并不是涨价的始作俑者，而是保险公司的上游再保险公司提高了保费，保险公司只起到了传导作用。

Rentals.ca指出，截至2019年11月，大温地区的温哥华和北温名列加拿大租金最高五大城市，其中1卧室租金基本不是普通工薪层可以负担的。如果未来1-2年内租金再有30%的跳涨，绝大部分千禧一代只有逃离此地了。

BC省公寓业主协主席Tony Gioventu则警告所有准备购买公寓的人，从今天起购买BC省公寓之前先要做一件事，那就是问清楚你要购买的公寓每年的保费是多少？未来的涨幅又是多少？如果你自觉无法承担那就要慎重考虑了。

呼吁卑诗省政府尽快干预

本拿比一栋公寓的每年保费从原来的20万加元涨到81万加元。高额保费加上极高的垫底费，也导致管理费用和特别评估费飙升。

新西敏市一栋公寓物业主席Doug Mhicker致信卑诗省省长贺谨，要求卑诗省政府对此进行干预。他建议卑诗省政府成立一个类似卑诗保险公司（ICARC）的非营利分契物业保险公司，从而解决这一危机。他说：“我们等不及了，政府的干预是必要的，且势在必行。”

加拿大保险局一位官员Pete Karageorgos分析，造成这次保险大幅增长的主要原因是恶劣天气及天灾事故增加使得保险公司的赔付金额大幅攀升。

加拿大近年来出现越来越多的恶劣天气事故，当中包括山火及水浸。他表示，例如卑诗省多次发生大型山火、Fort McMurray在2016年发生了创纪录的大山火，渥太华地区于过去2年，一共发生2次大型水灾及2次龙卷风。恶劣天气的保险赔偿额，已由5年前大约4亿元增加至介乎10亿至20亿加元。

温哥华市中心公寓仍然供不应求

地产一站总裁肖鹏在接受记者采访时表示，由于公寓的垫底费等基本费用猛涨，导致了保险费大涨。另外，此前大温地区的物业管理费用也总体偏低，这些因素导致保险公司必须提高公寓保费才能生存。

对于保费上涨是不是导致公寓市场遇冷的情况，他表示不会，并举例说，现在温哥华市中心的公寓仍然供不应求。至于上文报道中的买家找不到保险公司的情况，他说他还没有遇到，也不了解具体个案。他建议买家在购买公寓时，要多找几家保险公司咨询。

来源：乐家地产网加拿大乐活网