思考 ◇ 现在应该下手买大温公寓吗？

随着卑诗省逐步放宽限制，楼花预售的市场营销和销售也恢复之中。事实上，在整个疫情过程中，新公寓的建造一天都没有停止过，而如今，售楼中心也将陆续开放。这两年大温地区建造的公寓比任何时候都多，都是为火热增长的市场服务。一方面，就业和收入的不稳定性、银行的贷款紧缩；另一方面，公寓未来库存越来越少、人口增长迅速。在后疫情时期，公寓还是不是值得购买、值得投资的物业呢？

1 新楼盘 新出发

从过去十年的经验和市场趋势来看，大温新公寓的开发商们都会预计，四成买家实际上并不会住在里面，这些买家抢购物业之后要么出租要么空置。

这不仅仅发生在温哥华，各个国家各个城市都在发生这样的事情。疫情也一样，全球爆发的同时也影响了温哥华，两位数的失业率让所有人开始担心家庭债务和按揭违约问题，更开始担心这些公寓将要卖给谁。

随着卑诗省逐步放宽限制，楼花预售的市场营销和销售也恢复之中，一些规模较小的楼花已经陆续开始启动，原因是这类项目较为灵活、周期较短、较容易在线上建立整个销售途径。而一些大型楼盘项目则需要开发人员进行风险计算，以确定能否在一定时间内售出一定数量的预收单位，因为如果因为疫情变化而再次中断预售活动，可能陷于尴尬的境地。

本地地产投资分析机构Eitel Insights发表文章，题目是”Don’t Try to Catch This Falling Knife“，认为如果有人想要好交易，现在不是购买的时机，大温地区的公寓房价将会在未来几年持续下降。追涨杀跌是普遍做法，该机构建议那些能等的买家至少要等到明年。

2 按需出售会增加、

在疫情之下，很多企业和个人会承受越来越多的压力，这些压力之下，熬到明年可能会到了必须出手物业的时候，”按需出售“的结果就是更多房源上市。分析师的说法是：”如果你现在卖掉你的公寓，离开一段时间，回来时你会发现同类物业的价格已经变得很低。“

可见的是，在接下来两个季度中，挂牌上市的物业将会迅速增加，失业的加剧可能会持续下去，多数情况下，唯一的赚钱方式可能是出售其最有价值的资产——物业。

另一个很大因素是移居大温的人口中，五分之四来自其他国家，移民虽然暂缓过来，但最终会回来，而占总是35%的国际学生、海外劳工和难民，很多回到了原来的国家。数据显示，光是留学生和海外劳工大温地区有18万左右，很多出租业主面临无租金可收的状况。这些都会冲击到公寓市场。

大温地区目前公寓的平均价格是66万加元，在2018年1月达到最高峰，是75万加元，这已经降价了12%。过去6个月，公寓的平均市场销售价格也一直在66万加元左右，有专家认为，两年内这个平均价格会跌到52.5万加元，届时按揭负担沉重的业主可能会被迫出售。

3 新冠，动摇了基础

目前，本地落成的新建公寓大约还有60%空置，其中30%待售，另外30%待出租。数据显示，截止4月，低陆平原有近4000套公寓待售，但售出的公寓不到508套。公寓类库存在持续增加之中，不少已经购买公寓的投资者也已经开始面临困境。

从3月到4月，大温房价下跌了10万加元，不少分析师预计还会有更多抛售在后头。股市素有“五月抛售”的说法，不过，大温地区的房产市场虽然增加了一些挂牌数量，但业主们远还没有到急着抛售的时候。

温哥华城市规划设计和可持续发展总经理Gil Kelley表示，在疫情之前住房市场已经在发生衰退，疫情加剧了这种情况，市场停顿的时间将越来越长。他认为衰退会比大多数人认为的都要更久、更深远，接下来的3到5年内都会是这种情况。

房地产业的基础被新冠病毒破坏，看房面临重重困难，海外、省外人员的流通、移民都暂缓搬迁本地，买家收入来源变得不稳定，很多行业面临从未有过的危机，最后的结果是住宅销量下降。

分析师认为，相对公寓来说，独立屋的情况没有那么糟糕，两年内，独立屋平均市场销售价格会从现在160万加元跌到140万加元，相对温和，其根本原因在房源库存。

4 公寓，比独立屋脆弱吗？

去年，众多分析师甚至大温地产局都在吹捧2020年独立屋房价会大幅上涨，现实已经残酷显现，尽管年初是有所上涨，但1到4月也才从159万加元涨到159.7万加元，专家认为，2020年的峰顶已经过了。

160万加元基本上就是这两年大温地区独立屋的顶部，2019年大部分时间都接近150万加元的门槛，专家们把下一个阈值订在140万加元。目前大温房价已经比最高峰期低23万加元，当讲到140万时，将比高峰期低43万加元。

撰写福尔摩斯探案集的William Winwood Reade说过经典的一句话：“每个人都是难解的谜，可是把人类聚合起来，就有定律了。譬如说，你不能预知一个人的个性，可是能够确知人类的共性。个性不同，共性却是永恒的，统计家们也是这样的说法。”

大温地区公寓平均房价在3月份和4月份相对都算稳定，4月份比3月降了0.2%，但比去年同期还是高出2.7%。但销售的数字达到了历史新低，比去年下降43.2%，而挂牌的公寓活跃在4000多栋，公寓的挂牌和销售比例已经是12.4%，接近12%的买家市场分界线。

5 旧公寓的保险问题

专家指出，城市核心区域的公寓市场明显库存更高，多伦多市中心的公寓中位数房价已经下跌了10%以上，越是价格较高的单位降价更多。有能力在低迷期间购买豪华公寓的买家站在场外观望，想要购买入门公寓的首次买房者因为经济前景而犹豫不决。

卑诗省公寓的保险问题会让旧建筑物的出售价处于劣势，新建筑的房价将远比旧建筑要坚挺，拥有旧公寓的业主将不得不以较低的价格挂牌，来和有担保的较新的建筑竞争。这会让卖家的绝望程度加大，因为绝大多数卖家都希望能以最高的价格出售，但最终只能降低价格在市场中竞争。

专家们建议，公寓该出手的就出手，几年后回头看，现在的房价看起来会是相当不错的。不是所有大温地区的报价都是这样，有些地区更接近底部。

难点是，购房者还是处于观望的状态，金融专家的冷静劝告也是在这个混乱的短时期内，要谨慎考虑按揭和现金流，投资者和业主如果面临房价下跌则会伤害杠杆，而对于经受住新冠疫情并可能购买首套住房或搬入更合适住宅的人来说，这将会是个好消息。

6 后疫情生活，方式更复杂

加拿大数据分析系统Environics Analytics指出，新冠疫情后的生活方式更为复杂，千禧世代和婴儿潮世代更多选择公寓居住，而不是独立屋，郊区城市会越来越密集，公寓繁荣的热潮蔓延到中等城市，大都会城市附近的退休社区和通勤社区密度将会聚集，“都市边缘城市”开始替代“郊区”的说法。

也有不少专家认为，公寓房价下跌程度将和加拿大按揭与住房公司预测的18%想去甚远，一方面，随着卑诗省的逐步放宽，人们购买物业的信心在恢复之中，失业率可能很高，但影响的是低收入人群，购房者往往是收入较高的人群。

另一方面，供求关系决定房价，需求依然很高，挂牌库存在下降，如果保持这样的趋势，大温地区的房价会相对保持稳定，最坏的情况也就是个位数的价格修正。全球各国的分析预测结果和大温地区接近，英国、澳大利亚和美国房价都预测在未来一两年间下降10%到20%。

RE / MAX地产执行副总裁Christopher Alexander认为：“CMHC不了解卖家的心态，根本不会接受这样的降价折扣，短时间暴跌到如此的程度是不可能的，这样的预测只会引起恐慌、不负责任。”

CIBC预测房价会下跌5%到10%，RBC预测会下跌7%，BMO预测是5%。银行界、经济学家和地产经纪认为，加拿大按揭与住房公司的预测是基于经济最坏的打算，除非出现其他重大不可预见的情况，房价不会出现大幅下降，即便是疫情期间，市场依然稳定、库存依然短缺。

7 房产是最后的资产保证

加拿大按揭与住房公司最近传递出来的信息都较为负面，该机构主席兼首席执行官Evan Siddall在推特上认为首付应该从5%上升到10%，以应对高负债的状况。据悉，在2010年的时候该机构就希望把最低首付提高到10%。

他认为疫情后经济就算迅速恢复，房价平均也将下跌9%。目前，该机构的数据中，12%的按揭贷款延期，到9月份这个数字可能会达到20%。

道明银行的经济师Ksenia Bushmeneva指出，过去十年，加拿大家庭通过资产增值积累了大量财富，从2009年底开始增长了84%，超过11.7兆加元，其中一半是房地产。截止2019年，加拿大家庭平均净资产是80万加元。

就住房财富而言，加拿大人的表现要好于美国人。加拿大的住宅物业中74%是业主拥有，比美国高出近10个百分比。而2018年数据显示，大银行所有按揭中只有16%比例高于80%，绝大多数家庭拥有房子20%以上股权，这意味着受房价幅度调整影响的业主没有那么多，财务压力没有那么大。

疫情以及股票价格下跌、石油价格暴跌尽管让加拿大人的财富在第一季度急剧萎缩，很难确定，最糟糕的情况是否过去。如果就业市场开始复苏，需求应该会从低点反弹，并支持房价和家庭净财富的适度增长。

8 消极和积极的预测

似乎有些业界的数据有不同的说法，地产网站Better Dwelling整理十多个资深经济师的预测，结果各不相同。Moody’s和DBRS Morningstar这两个信贷机构预测最消极，认为将会下降10%到30%。加拿大地产协会则决定不放弃以往每年都在做的季度预测。

资深经济师Ryan Berlin认为，2019年有100个预售楼盘发布，但在市中心2020年没有未售出的公寓库存，而到了2023年，温哥华的公寓供应会紧缺。

Berlin认为，到了2021年，温哥华市中心最贵的那批公寓楼，落成的会有815个单位，届时可能会有186套没有售出，这些房子每平方英尺最便宜的也要1470加元，例如1111 Richards Street，最贵的位于1250 West Hastings的Terrace House， 每平方英尺则要2605加元。

2019年，大温地区有2万8141套住宅开工，其中公寓有2万1321套，其中6823套在温哥华，如果没有疫情，业界预计2020会是住宅开工的又一个强劲年份。

大家一定还记得温哥华市市长Kennedy Stewart宣布城市财政状况十分严峻，疫情下需要增加收入来源。加拿大法律禁止城市出现预算赤字，要求每年收支平衡，这和省府及联邦不同，给城市带来不一样的压力。

所以当市长宣布没钱的时候，温哥华人开始说笑，建议市府在 Point Grey买6栋独立屋，土地用途重新划为公寓，然后把土地卖个开发商，只要这么几块地，城市就能解决预算缺口。这是非常可行的想法，关键在于一直拷问人们的问题：“谁应该从土地价值中获利？

但事实上，核心城市区域、大幅发展的重点郊区的公寓将会持续成为城市的活力之源，围绕着城市基础设施、便利设施，公寓最能体现价值，这就是为什么城市和开发商都在盯着所有可以利用的土地建造公寓，这就是为什么公寓还将继续是未来最主要的住宅形式。换句话说，大温公寓值得买，尤其是新公寓。

来源：乐家地产网