房贷政策助力加拿大楼市反弹？联邦财政部考虑扩大"房贷压力测试"放松范围！

2月18日，联邦政府对业已实行两年多的“B20房贷压力测试”规定作了调整，即从4月6日开始，对“有保险的按揭贷款”使用新的“基准利率”进行压力测试。

新的基准利率将不再使用“央行五年基准利率”，而改用“房贷保险投保单中，有保险房贷五年期固定利率的周中位数，再加2%”（weekly median 5-year fixed insured mortgage rate from mortgage insurance applications, plus 2%）。

财政部不久前表示，因稳定房地产市场和稳定金融体系所需，需要对B20这种“加强版房贷压力测试”做出调整，为此已开始进行调查咨询。在“为市场降温和避免居民债务水平进一步上升”和“首次购房者难以入市而导致可负担性变得更差”之间，确实需要找到新的平衡点。

只在需求侧做文章是不够的

压力测试决定了借款人能否获得按揭房贷，而基准利率是压力测试的重要因子。联邦范围的“加强压力测试”已实行了两年多，一部分人一直在指责这种政策过于严苛，年轻一代首次购房者多被拒于房市之外，不太公平。

那么经过上周的调整，很多人面临的“可负担性危机”是不是会有缓解？

加拿大帝国商业银行（CIBC）经济师泰尔（Benjamin Tal）说，新的房贷资格“最低审批利率”和现在的相比，只低了大约30个基点。以加拿大中位收入家庭来说，相当于在购房时增加了13500加元的购买力，即提高了不到3%。

房贷专业网站Ratehub.ca表示，4月6日后的新政策相当于把最低审批利率（央行五年期基准利率）从5.19%降低到4.89%。根据计算，假定家庭年收入10万元，首付10%，五年固定利率2.89%，还贷期25年，按现行的5.19%审批标准，可购511424元的房子；但如果在4月6日后用新政策下的4.89%计算，就可以买526632元的房子了。这个计算也显示，这项压力测试政策的变化只使购房能力提高约3%。

基本上认为，解决住房可负担性危机的唯一合理解决方法，是增加供给，无论是出租房屋还是自住房屋的供给。在这方面，泰尔认为，只在需求侧做文章，而不是在供给侧采取强有力的措施，是解决不了供给问题的。

现行的压力测试政策最早是在2016年推出的。但是，政策只适用于有保险的按揭贷款。但在2018年，因需要稳定过热的房地产市场，此项政策被升级至也适用于无保险的按揭贷款。

虽然压力测试曾有效地调整了市场，但眼下房市正在反弹。由于库存减少，多伦多等大城市的房价最近已反弹且刷新了历史纪录。

彭博（Bloomberg）图表：多伦多房价今年创历史新高

皇家银行（RBC）个人和公司银行业务负责人麦克劳林（Neil McLaughlin）也持同样的观点。他也认为，压力测试政策调整所带来的影响会很小。

RBC的分析结果，也是最低审批审批利率只降低了约25到30个基点，即对借款人来说只相当于微小的购买力增长，只能多贷款约20000元到25000元左右。对塔尔提出的解决可负担性问题的方法，麦克劳林亦表示同意。他说，大城市市场的供给不足，仍然是政策制定者们真正需要关注的重点。

2018年1月1日开始，为稳定过热的住房市场，加拿大全国实行新的按揭贷款规定（B20），要求无论首付比例如何，所有贷款购房者都需要通过新版的“压力测试”。此前，从2016年秋季起，只有对有保险的房贷（首付低于20%）有压力测试的要求。

大温房市上的3%影响

4月6日的压力测试政策调整，只适用于有保险的按揭贷款，即首付比例低于20%的房贷。由于联邦财政部认为“最低审批利率应更具动态和更好地顺应市场变化”，所以现在也正在考虑扩大调整，以期以后对“无保险”按揭贷款也采用新的基准利率。

仅就“首付低于20%的按揭贷款”而言，4月6日的政策调整会带来何种“微小的影响”，可以从“大温地产协会”（REBGV）所做的数据表格直观看出：

来源：凤凰美洲台加拿大节目中心