数据 ◇ 2019楼花上市量大降60%！3年后公寓或一房难求

地产咨询公司Urban Analytics在日前发布数据称：

1、2018年，大温总计有18998朵楼花发售。

2、2019年，大温总计有7588朵楼花发售。

是的，各位没有看错，2019年大温上市楼花总数只有2018年的40%，下降幅度达到60%。用断崖式下跌来形容毫不为过。

楼花市场对住宅交易特别是公寓交易有多重要，很多人并不一定清楚。

首先，楼花预售相当于股市里的指数期货。指数期货交易通常比现货交易提前15-30分钟，而指数期货交易基本能预测当天的股市走向。在股市里指数期货交易给股市定价。

同理，楼花可以给新房市场定价。楼花发售顺利，售价节节攀升则意味着公寓现房市场也会步步上涨。楼花销售不顺利则有可能拉低现房价格。

所以当市场不好的时候，开发商为了保证楼花价格不严重拖累市场，必须以量换价。2019年市场低迷楼花发售总量自然大幅度下降，目的就是不要让楼花价格大幅走低。

问题随之出现。

楼花除了给现房市场定价之外，还有一个非常重要的功能就是融资。在加拿大通常银行要看到开发商预售出50%以上的单位才会考虑贷款，当然，资金特别雄厚的开发商可以减少这种制约。

开发商降低楼花上市量固然稳住了房价，但却降低了新建公寓的开发数量。

所以2019年注定是这几年之内新房上市量最少的一年，考虑到2019年的楼花大致在2-3年后交房，所以2021年开始将出现新建公寓供应不足的问题。

但是大温地区新移民涌入带来的人口增长并不会减慢，甚至会加速，所以低总价的公寓市场很可能出现刚需得不到满足的问题。

Urban Analytics的报告指出，通常开发商遵循9个月法则，即楼花预售必须在9个月内达到预定成交量，否则可能导致银行停贷，开发成本陡增，最坏的结局就是烂尾。

这样的案例在最近两年无论温哥华还是多伦多都时有耳闻。

因此，开发商必须重点考虑总单位在80个左右的廉价项目，而多达400-500个单位的高层水泥公寓不再是开发商的重点目标。

最终，楼花发售量的减少意味着实际开发数量的减少，这一批在波谷中开工的房子到交付成现房时极易出现价格的波峰。

Urban Analytics的报告还表示，开发商并不希望减少开发数量，他们试图通过延长预售时间争取更多的贷款盖更多的房子。但开发商还要面对：

1、越来越高的土地价格。

2、越来越慢的审批流程。

3、越来越失控的建筑成本。

黄三水说，今年收房的楼花买家大多是在2016年和2017年入手的。他们买在了价格的波峰。

但2019年的楼花买家恐怕要幸运多了，他们买在了价格的波谷，然后在2021年2022年集中上市，他们恰好能赶上价格的波峰收房。

2020年本该没有太好的入场机会，但疫情却帮助迟到的买家找到了难得的机遇。

2020年初买楼花或许是稳赚不陪的选择。

来源：乐家地产网小李飞毒