数据: 温村房价高别甩锅给这些原因

(图片来源：unsplash @leerob)

(综合)如果关注多伦多和温哥华的房屋市场的朋友无疑都会常常听到这样的说法：这两个城市之所以面临超高房价的负担，是由房屋市场供应短缺问题造成的结果。常见的因素也包括缺乏新建住房，繁重的市场监管和各种有缺陷的分区。

这种“供应叙事”已经被反复提及了很多遍，但迟迟找不出强有力的证据去证明这个观点。

首先，自2010年初以来，两个城市的供应监管框架均未发生重大变化。然而，自2010年以来，这两个城市的基准房价已上涨了75％（温哥华）至115％（多伦多）。如果供应方面没有重大的监管变化，则表明房价上涨其实是反映了需求的变化，而不是因为监管结构的变化。

第二，住房建设率多年来一直保持很高水平。实际上，在现今的住房危机期间，温哥华从2015年到2020年的房屋竣工数量超过了之前的任何五年。在多伦多，最近五年的房屋竣工率高居第二，仅次于2000年至2004年间。

这种广泛的模式也适用于租赁建筑。例如，从2015年到2020年的五年中，温哥华的租金完工数量超过了之前15年的总和。与此同时，多伦多的租房建设步伐是1990年代初以来最快的。

与其说是供应不足，不如说是市场有了更大的需求压力，包括廉价信贷，海外买家，投机炒房和以前强劲的劳动力市场产生的高租金需求。

第三，多伦多和温哥华周围的许多城市房价都出现了急剧上涨，尽管这些地区的监管和地理供应限制要少得多。这表明，无论有何规定，面对强大的需求压力，房价都可能急剧上涨。

第四是分区问题。单一分区住宅是住房负担能力不足的主要原因，因为它限制了可开发的土地，从而推高了土地和房价。但是，加拿大的单区划分的流行与城市的承受能力之间没有明确的关系。因为拥有独栋独立屋比例最高的加拿大城市的可负担性挑战恰恰相反是最小的。而比如温哥华是加拿大城市地区独栋房屋中比例最低的，多伦多是第四低的，他们的房价并没有因此得到减少。

当然，这种模式之所以存在，并不是因为单一分分区可以改善负担能力。相反，这是因为强劲的住房需求压力往往会导致密集的住房格局和更高的价格。

住房形式基本上与城市地区的负担能力无关。这就是为什么在全球房价最贵的城市例如香港和曼哈顿，即使看不到多少独立屋，但人们依然都买不起房的原因。同样，伦敦和斯德哥尔摩等“缺少中间价格”的经济住房的典范也极度让居民难以承受。

这些昂贵城市之间的共同点是需求压力非常大，而不是住房形式或区域划分。