新冠肺炎袭击之后，继续利用房地产积累家庭资产

这篇专栏写于2020年4月1日。往年，这是一个可以开玩笑的日子。但是，今年的这个时候可真是不可以开玩笑了！

新冠肺炎在加拿大正在快速蔓延，今天报告的确诊人数达到9700多人。等这篇专栏周五出版上线之际，全加拿大新冠肺炎患者就会超过万人。

新冠肺炎疫情也严重打击了大多伦多地区（GTA）的房地产市场。

记得两周前我为大家通报过多伦多市中心公寓出租市场的表现吗？同样是最靠湖边的WaterfrontCommunities C01那一小片区域里，正在招租的公寓数量从两周前的950余间上升到1080余间。可以预料，未来两到三个月里，多伦多市中心会有大量公寓空置找不到租客。

再来看看二手房买卖市场受到的冲击:

从3月23日（星期一）到3月29日（星期天），在这7天里，在列治文山地区，包括独立屋/半独立屋/联排镇屋，总成交量是18间。而在大约4周前，从2月23日到2月29日，上述各类型房屋总成交量是69间。从这个对比可以看出，市场成交量在急剧冷却。

在万锦市，从3月23日到3月29日，7天里包括独立屋/半独立屋/联排镇屋，总成交量是32间。对比大约4周前，从2月23日到2月29日，上述各类型房屋总成交量为69间。市场成交量在冷却。

在旺市，从3月23日到3月29日，在这7天里包括独立屋/半独立屋/联排镇屋，总成交量是20间。对比大约4周前，从2月23日到2月29日，上述各类型房屋总成交量是67间。市场成交量也是在明显冷却。

我相信，4月份的成交数量会进一步下跌。因为，目前安省与各市镇政府都在严格监督人们尽量留在家中自我隔离，多伦多地产局也要求地产经纪人尽量不要与客人进行面对面的接触，家里有老人和孩子的家庭最近更不适于将房子上市销售。这样一来，几乎很少有新上市的房源，现有房源也不方便带客看房。如果大的形势是没有房源，也不能看房，如何有成交？

不过，疫情总是会过去的，而房子也是大家生活的刚需。虽然我们的生活现在停摆，但3个月以后，很大可能是一切回到正轨。我们依然会买房换房，把战胜疫情之后的生活过得更好，也继续用房地产这个载体来积累我们的家庭资产。

买房换房步步登高。

与上了点儿年纪的西人老经纪闲聊，听他说西人社群的靑年人开始买房，到老年人卖房的不同故事，发现西人朋友们一生中买房卖房的典型的循环。

青年人读书时住在父母家里或是租房，工作后尽可能存钱攒首期，稍有能力，就先贷款买公寓楼房，开始拥有自己的房地产。然后，结婚时或是快有第一个孩子时，卖公寓楼房，买镇屋或半独立屋，因为镇屋或半独立屋的睡房和卫生间都多，还可能有一个小院子让孩子玩耍。接下来，孩子多了，工作职位和薪水都更高了，就卖镇屋或半独立，买入独立屋，独门独院，孩子更开心，自己也能享受更大生活空间，更可以请朋友开Party，有点吵闹也不怕影响他人。最后，等孩子们上学、结婚，他们自己买房搬走之后，或是等到干不动剪草、铲雪的体力活儿了，上了年纪的老人家会卖掉独立屋，买个好点儿的公寓楼房去住，因为独立屋贷款基本还清，房价也升了一大截，一买一卖之后手中还剩一大笔钱，每年都可以潇洒地去外地度假，享受高质量的晚年生活。

换房的“1+50%定律”。

这样一个步步登高的过程貌似随机，但实际上有一个“1+50%定律” 在起关键作用，这个定律可以帮助朋友们决定何时换房，换到哪里。“1+50%定律”是指，我们要买的下一个房子的房价大约等于手中这个房子目前的市场价再加50%左右。这样每隔几年循徐渐进地主动换房，毎次换房后的负担不会突然加重太多而影响生活质量。这是因为，只要没买错，手中的房子多少应该升点值，又还了几年贷款，卖掉以后，净值应该不小，加上过去几年多少存点儿钱，算下来，会有一笔更大的首期。华人朋友们勤奋好学，几年下来，很可能有升职加薪或者生意扩大的进步，银行会愿意给更大一笔贷款。更大的首期加上更大的贷款，不就是更大的房子吗？在我经手的众多案例中，一个普通的技术移民家庭走过这样一条路，买的第一个房子是20万左右的公寓，几年后30万左右卖出，买入45万左右的半独立屋。再过几年，将手中的半独立屋以70万左右卖出，买入100万左右的独立屋。现在，手里的这间独立屋价值不会少于150万加币。其实，这可能是很多技术移民家庭走过的换房之路。走得越早，每一步买房的价位就越低，赚到的独立屋升值幅度也越大，未来还清房屋贷款的这一天也能来得更早。

租房vs. 买房。

我们华人朋友喜欢买房子，爱做房东，不爱做租客。有人会说，“多伦多的房价就是华人炒起来的”。其实，在华人移民朋友还没来加拿大之前的上百年里，多伦多的房地产市场也在一路向上发展。西人朋友们早就明白，是否拥有房地产，会对人的一生产生巨大的影响，尤其重要的是，决定了人晩年的生活质量。

1999年，我刚到多伦多，就在主流大报上读到一篇题为的文章，大意是说，如果买房，人们通常会贷款，摊还期（Amortization） 一般为25年。25年里，买房人的支出用于还贷款，租房人的支出用于付租金，金额可能相差不远，然而，25年以后，结果会相差很远。买房的人，手里会有一间供完贷款的房子，並且享有物业升值的收益，用西人的话讲，买房的人属于“Have”型的有产者。可是，租房的人将钱交了租金，到头来手里还是没有房子，更没有机会赚取物业升值的差价，依然属于“Have Not”型的无产者。假设人在晚年时突然需要一笔钱，买了房的人可以售房变现，或是抵押房子去贷款，而一直租房的人就没有这么容易筹钱了。到生命的终点，能否留下点什么，更是明显看出“Have”和“Have Not”的区别。

住在自己买的房子里，我们是在经营自己的房地产。住在别人买的房子里，我们在付租金帮助别人经营房地产。事实上，无论我们是否意识到，只要我们活着，我们的一生都离不开房地产。不离不弃，这就是我们的人生与房地产的关系！

来源：加国第一生活白金林