是谁助涨房价？历史规律正在重演

　　从4月份开始，伴随生产和生活逐步进入正轨，楼市冰冻的僵局开始逐渐被打破，逐渐有了复苏迹象。尤其是进入5月份之后，房地产市场的表现似乎更加强劲。如果翻一翻最近的楼市报道，就会轻松发现，“回暖”、“小阳春”和“房价涨了”这些词出现的频率似乎越来越高。

　　进入6月之后，“东莞房价猛涨”、“惠州已经失控”、“北京二手房价格上涨”等等一眼望去，涨多跌少的报道，很多没买房的朋友看了就“发慌”——说好的楼市平稳呢？那么，是谁在助涨房价？房价数据背后隐藏着什么样的黑洞？6月后的楼市怎么走？刚需如何为自己的买房决策打基础？

　　热点新政背后，也给购房者带来了一连串的问题和思考。

　　今天，关于这个问题，幸福热议邀请了房产专家为大家答疑解惑，下面我们来看看本地房产专家怎么说。Q1：是谁在助涨房价？

　　@大伟看楼市：

　　

　　图片来源：大伟看楼市

　　从网上查了半天，的确没有发现数据来源，这个冰山指数好像莫名其妙就出现了，每次都被排名前几名的城市中介传播：

　　

　　图片来源：大伟看楼市

　　5月北京二手房成交均价为62609元/平，环比明显上涨，主要是由于高单价的西城区成交占比大幅提升，西城区成交量在全市的比重从7%增长到12%，带动全市均明显上涨。剔除西城区因素，5月北京二手房成交均价上涨3%左右。

　　所以如果按照冰山指数这个口径，其实北京应该排名第一了。但实际这个数据中，居然是环比下调了，所以这个数据意义不大。也就是用来忽悠忽悠少数城市。

　　当然，这个冰山指数影响不大，只是因为这次东莞相对敏感。但这个背后的房价统计口径，和统计办法，事实上导致了最近全国房地产市场万人摇等多种事件！

　　@湾区订阅号：

　　东莞市住房和城乡建设局提供了近三个月的二手住房网签价格数据。

　　

　　图片来源：湾区订阅号

　　数据显示，3月至5月，东莞二手房价格有两个月环比负增长，一个月正增长。一手房5月二手房均价16402元/平方米，比3月二手房均价16541元/平方米还低。无论从总体价格水平还是价格趋势，都与该“冰山指数”存在较大差异。

　　该房地产网站还发了一则《冰山指数声明》，声明中称：

　　冰山指数不是成交均价，是我们通过自己设计的算法，对二手房市场数据（来源于网络公开数据）进行处理得到一个指数；因为数据源和算法的差异，冰山指数会和官方公布的一些数据有差异，这从统计学上来看是非常正常的。

　　也就是说，冰山指数反映的并非城市二手房均价。不在均价基础上计算出来的环比增幅和“全国第一”，其参考价值有多大？有待商榷。

　　再来分析东莞新建商品住房销售均价及涨幅。根据东莞市住建局提供的近三个月新建商品住房销售均价，统计如下图：

　　@大伟看楼市：

　　一、房价数据的黑洞！

　　

　　图片来源：大伟看楼市

　　均价与房价混淆各种混乱。到目前公开场合可以看到的房价，其中政府官方公布的70大城市数据是指数，而其他各种机构公布的基本都是均价，这就导致了均价并不代表房价的现象。

　　对于购房者而言，均价没有任何意义，特别是在市场分化的趋势下。

　　

　　图片来源：大伟看楼市

　　最近上海发布政策，内容其实很简单，就是严管双合同，从全国看，到目前也就少数的个别城市新建住宅签约价格与过户价格一致，全国的二手房与大部分城市的新建住宅，价格都是双轨制。这种情况下，除了交易双方，其他人或政府居然都不掌握房价，也就是各路机构特别是没有参与交易的，网签数据居然都是假的。

　　另外从网签数据看，也存在着滞后的影响，一线城市可能滞后一个月，三四线可能滞后几年的都有。这种情况下，成交量和成交价格都是假的，你建立在这个基础上的分析预判还能对吗？

　　二、限价下的房价黑洞！

　　短期看，市场出现波动，需要限价，但如果只限价，而忽视供需结构的平衡。只能带来市场的更大紊乱。

　　

　　图片来源：大伟看楼市

　　限价放大了部分房源与二手房的价格差，买到就赚钱，导致市场暗箱操作多，部分政策的摇号的确可以公平交易，但部分城市也出现了摇号政策本身执行方面的问题。

　　因为政府“限价”，限制备案价，不允许开发商自主定价，不管市场有多少需求，反正价格不能卖太高。但是周围的二手房价格是无法监管的，都在小业主手里。二手房价格随着市场行情涨起来了，但是新房被紧紧的压制住了，这样价格倒挂产生了。

　　@ 杨红旭论楼市：

　　统计局之前发布1-4月的全国房地产数据。基本特征是：1－4月，多数指标同比跌幅收窄，部分指标4月单月同比增速转正。

　　其实，受疫情影响，关于量的指标，房产交易量、土地交易量、新开工量等，几乎全都失真，而价格类的指标，一般不会大幅异常。一个重要指标的出现明显变化：房价！

　　统计局并公直接公布房价数据，但可以通过其公布的新房成交面积与成交金额，换算出均价变化。如下图。

　　

　　图片来源： 杨红旭论楼市

　　2020年1-4月，全国商品房成交均价9379元/平方米，同比上涨0.8%！大家注意：2015年以来，均价同比涨幅多在5%以上，今年前4个月却急速收窄至不足1%，按此走势，接下来，不排除某些月份会翻绿。

　　图片来源： 杨红旭论楼市

　　而今年，疫情这只黑天鹅，直接冲击了全球经济，同时也引爆了2008年四季度以来全球长期放水所催生出的资产泡沫。历史不会百分百重演，但会在相似情境下，重现相似的形态！Q3：房价上涨背后另有“隐情”？

　　@房产商报：

　　一房产中介的工作人员坦言，同样的户型，5月份成交的房源价格普遍比4月份高出几万元，最高的一套相差30万元。不过，这种极端情况只是个例，主要和业主是否着急出售有关，4月份出售房子的业主急于用钱，所以成交的价格明显偏低。

　　5月份二手房的成交价相比前两个月确实出现了上扬，但其实是因为前两个月很多业主着急用钱或一些地段、户型等不太好的房源在降价出售；很多不着急出售的业主当时坚持没有降价，如今也依旧不会降价。实际上目前的二手房价格整体比较稳定，出现小幅涨跌都很正常。Q4：6月后的楼市怎么走？

　　@大伟看楼市：

　　1：全国性的小阳春主要出现在一二线城市，从深圳到上海再到北京，次第传递，二线城市从杭州到南京，逐渐传递到厦门等城市。

　　2：土地市场先热，房企融资压力锐减，本来以为的资金压力随着降准等政策变化，企业融资成本再次梦回2015年。

　　3：北京楼市虽然偶有阳春，但过去三年房价已经跌幅高达25%，这种情况下，市场价格相比同类型城市已经非常健康。当然，对于北京来说，库存积压依然非常严重，潜在供应2万套在路上，所以市场价格不会有太大上行的可能性。轻微波动难免。

　　4：吐槽限价，背后其实是吐槽房地产调控对上负责，只负责数字不涨，而不是房价不涨。

　　5：现在全国没有一个公认正确的房价数据，所有数据都和老百姓切身体验不符合。实际5月份大部分城市房价都涨了，但到底谁涨的最多？不知道!

　　楼市的小阳春已经出现，改变原因还是看天吃饭，信贷宽松必然楼市活跃，这一轮小阳春能走多久走多远，还要看620能否继续降息，如果降息，那么大概率小阳春将持续到下半年，如果不能，很可能2季度就基本结束。对于购房者来说，如果工作稳定，有余钱，的确可以看看房了。

　　

　　Q5：刚需如何为自己的买房决策打基础？

　　@美房网投资俱乐部 ：

　　买房都是所有权的投资，租房就是使用权的刚需。

　　长租就是预期租金上涨并且捕捉租金上涨带来收益的操作方法。

　　短租就是预期租金下跌并且规避租金下跌带来损失的操作方法！

　　预期房价上涨并且希望房价上涨后卖给别人，获得房价上涨收益的人，叫做炒房客。

　　预期房租上涨并且希望租金上涨后租给别人，获得租金上涨收益的人，叫做二房东。

　　明白了以上不同预期带来不同操作方法的道理，所以判断未来房产投资的关键就是房价和房租的走势：

　　1、如果房价上涨，平均每年涨幅会超过5%（房价涨幅大于5%），那么可以买房。

　　2、如果房价下跌（房价涨幅小于0），那么不仅不能买房，还应该卖房，之后赶紧租房。

　　3、如果房价平稳，涨幅在0%到5%之间，那么投资收益小于贷款利率，所以投机需求出局，自住需求可以买房。而投资需求操作方案如下:

　　（1）房子租金回报率超过银行理财，可以买房长期投资，比如租金回报率5%，而银行理财收益4%。