加拿大BC房屋出租合同及事宜详解

在BC省，政府对业主与住客之间的租务问题上，是由租务法(Residential Tenancy Act)所管制。这法例规划业主及住客双方的权利与责任。BC省住宅租务审裁处(Residential Tenancy Branch)负责执行这法例，以下是一些租务法例的内容 ：

• 租约

当住客向业主租赁房屋时，他们之间所定下的协议就是租约(Tenancy Agreement)。由一九九六年七月一日起，所有新订的租约必须用书面达成，并清楚说明双方的权利与责任。租约的内容，应包括：

1. 业主及住客的姓名

2. 所出租的单位地址及电话

3. 业主或其托管人的地址电话

4. 租约的有效期

5. 租金，交租日期，租金所包括的什费及设施

6. 按金数目

7. 其他特别的协议，例如那一方需要负责支付什费，如暖气及电费，租金是否包括泊车位，可否养宠物，谁人负责维修等。然后双方都要在租约上签名，并各自拥有一份作纪录。

卑诗省住宅租务审裁处提供租约表格，供市民使用或参考。业主也可自立租约，但所订下的协议必须符合租务法例。

• 按金（押金）

当业主与住客签下租约后，可向住客收取按金(Security Deposit)。而按金的数目是不能超过第一个月的租金的一半。如日后租金增加，业主是不能向住客收取额外的按金。业主有权保留这按金直到住

客搬走为止。按金的用途是预备用来赔偿给业主，假如住客对其租住的房屋造成损毁或破坏，业主可用这笔按金作维修的用途，又或者住客不交租，搬迁后还 未支付所有账单的话，业主可扣起这笔按金作补偿。假如住客没有造成任何损坏或欠租，当他搬出时，业主必须将全部按金于租约终止后15日内连本带利归还给租 客，并以书面列明归还按金及利息的数目。假如需要扣除部份或全部按金的话，业主必须以书面列明所扣除的款项及用途。至于利率多少，可向省GOV住宅租务审裁处查询。如租客不同意业主所扣除的按金，业主可向住宅租务审裁处申请仲裁，排解纠纷。

• 交租

住客必须准时交租。如住客于到期日还未交租，业主可向住宅租务审裁处申请终止租赁通知书，要求住客于十日内搬出，但如果租客收到通知书后五日内付清 租金，则无需搬走。如有需要，住客可要求仲裁，延长这五日限期。另外，业主不能拿走或没收租客的财物作为抵押或赔偿拖欠的租金。

• 业主是否可进入租客的楼宇

作为住客是有权享受其租住的地方不受骚扰，但在以下情况，业主是有权进入其居所 ：

1. 紧急事故，如火警、屋内喉管破裂或水浸

2. 租客在场及淮许业主进入其居所

3. 租客于不超过一个月之前，同意及准许业主就某种原因进入其居所

4. 业主取得仲裁令或法院令淮许其进入住客居所

5. 业主至少已给予住客24小时书面通知将会进入其居所，这通知不可早过72小时，并要列明入内的原因及将会停留的时间。这原因必须要合理，而时间必须在早上八时至晚上九时之间。

• 访客

业主是不可禁止租客的朋友进入其居所，但租客必须负责其探访者所造成的噪音、破坏及其他问题。

• 分租

住客必须先获得业主同意，才可将其楼宇分租。但在一般情况下，业主是有权及合法地拒绝住客将其物业分租。

• 维修

业主与住客双方都有责任保养及维修出租的居所。在一般情况下，住客与业主的责任包括 ：

* 住客的责任

* 维修其本人及访客所造成的所有破坏

* 保持出租居所符合卫生及清洁的标准

* 如遇到任何严重的问题，应尽快通知业主

业主的责任

* 保持出租物业卫生、安全及符合居住的标准

* 确保出租物业能提供舒适的居所

* 监察重大维修工程

* 张贴紧急联络通讯于出租楼宇的当眼处

• 加租

卑诗省的租务法例规定业主每年只可加租一次，而且必须在实行加租前三个月以书面通知租客。业主必须采用法例所指定的加租通知书，你可到居住附近的住 宅租务审裁处索取表格。填妥后亲自或以挂号信邮寄给租客。若果租客收到通知书后觉得加租的幅度不合理的话，可于30天内向租务审裁处申请仲裁。

租务法例并没有指引说明业主可加租的幅度，只要租客同意便可，但若租客认为加租幅度不合理而申请仲裁的话，住宅租务审裁处便会根据保障租金制指引 (A Guide to the Rent Protection System )来计算加租幅度是否合理。而计算方法是基于三方面：

(1) 出租楼宇经营费用的增加，如地税、保险、一般的维修、什费及管理费等

(2) 主要资本支出的增加，如主要的维修或改良，以保持楼宇结构的稳固性

(3) 计算内容也包括业主从出租物业的投资上可获得一个合理的回报率，而这回报率定期修改，以配合市场情况。

如欲索取这保障租金制指引，可向你居住附近的租务审裁处索取。仲裁员会根据计算的结果来决定业主是否可以加租及加租的幅度。

• 终止租赁

任何时间，业主与租客可在双方同意下，达成协议于何时终止租约，但必须要书面写明终止租赁的日期。

当租客想搬出时，必须要给予业主至少足一个月的书面通知，在通知书上，必须要清楚列明租赁房屋的地址及搬迁的日期。足一个月的计算方法是例如你将会 于十月三十一日搬出，而你交租的日期是每个月的一号，你必须于最迟九月三十日以书面通知业主。如你发出的通知不足一个月的话，你有责任赔偿业主的损失，业主有可能会扣除你部份或全部按金。

假若业主想要求租客搬出的话，必须向租客发出终止住宅租赁通知书 (Notice to End a ResidentialTenancy )，这通知书的表格可向你居住附近的住宅租务审裁处索取。业主必须将这通知书张贴在租客的大门或亲自或以挂号信形式邮寄给租客。通知书上要清楚列明租赁的地址，搬出的日期及终止租赁的原因，业主必须在这通知书上签名才有效用。

一般情况下，业主必须给予租客一至两个月的通知，才可终止租赁。例如住客或其访客不合理地影响他人的宁静生活或损坏出租居所而不负责维修的话，业主 可给予租客一个月的通知期，要求他搬出。又例如业主想出售房屋，重建或取回自住的话，就要给予两个月的通知。如欲更详细知道在甚么情况下给予一个月或两个月的通知期，可向住宅租务审裁处查询，或致电(.)660-1020(低陆平原)及1-800-661-4886(卑诗省其他地方)，你也可参阅其网 址。

在某些情况下，业主是不须要给予租客一至两个月的通知，也可要求他搬出。例如租客严重破坏楼宇主要的结构，危害其他住客或业主的安全等，业主可立即 向租务审裁处申请仲裁，要求租客搬走。另外，如租客欠租，业主可于到期交租日之后向租客发出终止租赁通知书，要求他十日内搬出。假如住客收到通知书五日内付清租金，则此通知书便作无效。 如租客于到期日还不搬出，业主可向住宅租务审裁处申请收楼令(Order ofPossession)。但执行收楼令是属于卑诗省高等法院(Supreme Court of B.C.)。

假若租客已搬出，但仍然留下其财物而不知所纵，业主应将其财物储存在一个安全地方至少三个月，假若租客在这段期间并未取回物品，而又拖欠业主金钱的 话，业主可将这些物品变卖，扣起拖欠款项及储物费用，余下交给卑诗省公众监管及信托(Public Guardian and Trustee of British Columbia)保管。

• 纠纷

在卑诗省，任何住宅与业主之间的纠纷都应向住宅租务审裁处(Residential Tenancy Branch)要求协助及调解，审裁处有咨询职员首先向你解释有关的租务法例，住客与业主的权利与责任，如有需要时为你联络对方，解释法例，以协助你排解纠纷。但如果问题还未能解决的话，业主或租客可申请仲裁(arbitration)，申请人必须要填写申请仲裁的表格及缴费$50，如你胜诉的话，费用可 向对方讨回。你应将这申请仲裁表格及聆讯通知书的副本于三天内交给对方，如这仲裁与金钱有关，这些文件必须直接或以挂号信邮寄给对方，如仲裁不牵涉金钱的话，而对方又失去联络，这些文件可张贴在其居所的当眼处，如正门等。

于仲裁期间，仲裁员将会审核整件事情的经过，聆听双方的证供，然后作出裁判。