楼市 一地鸡毛！苦日子才刚刚开始

　　

　　文/晓太阳

　　身陷百亿债务“激流”，泰禾集团抓错“救命稻草”。

　　泰禾违约遭曝股价跳水，蹊跷消息尾盘极限拉升。7月6日晚间，泰禾集团被曝一笔15亿债券当天违约。受此消息影响，泰禾集团股价隔天调头冲下，此前三连板的行情就此打住。

　　

　　可就在当天14:45，泰禾股价走出一波蹊跷拉升，导致当天竟收涨3%。

　　股市涨跌不是玄学，事出反常必有原因。我们注意到，当天接近收盘，一则短短3行字的消息或为主因：

　　

　　上图可见，其中“知情人士、进展顺利、不确定性”等字眼，表明该电报是典型的“渣男”型消息——信誓旦旦，没头没尾，从不负责。

　　果然真情不留人，套路得人心。泰禾集团，是疯狂扩张然后倒在资金问题上的典型房企。一季报显示，截至2020年3月31日，泰禾集团负债合计1900.46亿元，其中一年内到期的非流动负债607.40亿元，外加迄今仍有235.58亿的借款到期未还，而其手中资金仅有55.53亿元。

　　严重资不抵债，恐怕时日无多。今年4月低，泰禾集团向外释放“战投”信号，旨在通过出让股权的方式换得喘息时间。

　　

　　制度红线

　　万科是“老大哥”， 不是“傻大个”，不会贸然行动。

　　4年一次的大事，万科办的很“安详”。2020年6月30日，万科董事会换届选举平稳落地，与上届权利格局一致，与此同时，大股东深圳地铁表示：

　　“万科是市场化很高，很成熟的企业。深圳地铁按照市场规则，不干预，非常支持万科的团队，大家尽可放心。”

　　权力更迭无小事，所谓无风也起三尺浪，那万科凭什么能将其办成“小事”？

　　万科的职业经理人制度，这里不得不提。早在1989年，万科就完成了公司的股份化改造，又在1991年登录深交所，股权相对分散。公司“掌柜”千千万，这使万科较早开始明确股东、管理层甚至董事会的权力边界。

　　

　　经过将近30年的探索，万科在制度上的优势十分明显，以至于后来中国许多企业制定管理制度时，是直接照搬万科的做法。

　　2001年，深圳某高官落马，多数深圳起家的地产商落荒而逃，而时任万科董事长的王石，却敢气定神闲的在公开场合露面。

　　以此，制度保证下的万科运转高效已是后话，其牢固的权责掣肘机制，才是重中之重。

　　简单来说，制度下的万科，没有一言堂。任何一个会为公司带来明显经营风险的决定，不论提出者职级大小，都会在公司内部面临层层阻力，最后胎死腹中。

　　动机屏障

　　很抱歉，泰禾对万科“无用”。

　　“战投”是添砖加瓦，不是怜悯施舍。所谓战略投资，区别于单纯的财务投资，是两家公司的资源互补，强强联合。

　　从土地方面来看，据年报数据，泰禾2019年的土地储备面积1303.98万㎡，主要集中在长三角、福建、珠三角、京津冀、华中区域，共布局全国22个城市。

　　而万科2019年土储面积为10256.1万㎡，主要分布在南方、上海、北方、中西部四个区域，其中单单南方区域，就包括广州、深圳、厦门等15个城市。

　　可以说，有泰禾的城市一定有万科，而有万科的城市未必有泰禾，两者土储十倍之差，根本不处于同一量级。

　　如果两者硬要牵手，那只能是大手牵小手，做做慈善。

　　此外，泰禾与万科在术业专精方面十分尴尬。泰禾引以为傲的“院子系”产品，主打中高端人群，确实为国内豪宅的着名IP。

　　而万科的业务自2004年之后，就已经明确以城市中档住宅为主，另外讽刺的是，万科并不是没有高端住宅产品，其旗下“翡翠系”豪宅，同样是高净值人群追捧的对象。

　　那么，还是量级问题，泰禾所有拿得出手的产品优势，放在万科面前都是“食之无味”的鸡肋。

　　话说回来，泰禾真正有价值的地方在于品牌，在于“泰禾院子”这个金字招牌，在消费者心目中的地位，单从这一点来说，这确实是某些中小房企急需的“战略助力”，但绝不会是万科。

　　根据胡润研究院发布的“2019胡润品牌榜”，茅台第一，中华第二，天猫第三，万科位列第33。

　　

　　而泰禾集团则榜上无名……

　　

　　可见，单说在房地产界，万科这两个字，不知比泰禾强出多少倍。

　　现状困局

　　虽千亿资金在手，但处境不是最佳，没有余力做“业内慈善”。

　　房企年报季，万科做了一次“出头鸟”。2020年3月17日，万科发布2019年报，其中营收3678.9亿，同比增长23.6%；归母净利润388.7亿，同比增长15.1%，销售金额6308.4亿，同比增加仅3.9%；

　　当时业绩一出来，圈子里炸锅：“万科年报不及预期” ，理由是销售与净利增速已跌到近几年最低水平，年报当天，万科A股收盘价26.30元，跌了6.44%。

　　“预期”是个很神奇的东西，它不要理由，它只要结果。

　　当时我们也做过解读，说实话整个2019年，融资收紧，几乎所有房企都不好过，万科首先公布年报，实际上就是捅破了这层窗户纸。

　　后来的事情我们都知道了，大部分地产股都萎靡了很长一段时间，直到最近才借风头雄赳赳气昂昂。

　　万科式“存粮过冬”。当时在年报中，我们发现了一个很有意思的数据，万科的市场营销人员一年涨了3.9倍：

　　

　　什么意思？这里可以简单理解为万科在“前线打仗”的人突然变多了。实际上，这种操作就是万科在对冲自己对未来的“悲观”判断——房地产的历史使命，已经结束。

　　那么，仗越来越不好打，就只能不断填人，维持局面。

　　通过养猪，追忆似水年华。今年5月17日，万科开始面向社会招聘生猪养殖优秀人才，从其中“聚落化猪场总经理”一职工作内容中我们知道，万科的野心，是首批25万头出栏生猪，规模不算大，但也不少。

　　实际上我们发现，许多房企，甚至互联网公司都在养猪，为什么？

　　“广信资产包”在业内非常着名，三年前万科花了大力气（551亿）才拿下来，核心资产是广州市区16宗可开发土地，可开发计容面积约为211万平方米，98%位于荔湾区、越秀区。

　　这是一宗典型的，非常麻烦但又很赚钱的生意。“广信资产包”寸土寸金，而之前却沉寂了20年，因为其中包含大量历史遗留问题，以及复杂的债权关系。

　　今年万科股东大会上，万科高层表示：三年过去，取得了一些阶段性的进展，也不得不承认，这个进度和我们投标的时候的预期是有差距的。

　　万科披露，截至七月初，已完成1257宗历史执行案件的结案，但仍有约1500宗执行案件和外部债务待解决。未解决的诉讼和债务可能会引起土地查封、抵押、失信、房屋与地块占用以及存款冻结等问题。

　　以上关键的点在于，万科找“战投”，是“广信资产包”确实遇到了问题，于是“战投”，大家合伙解决问题，然后一起挣钱，自己再顺便回笼资金。

　　说起来，万科似乎挺有钱的，但实际花钱的地方更多。根据2020年一季报，万科手中握有货币资金1732.7亿，短期应偿的负债总和897.8亿，也就是说，刨去短期内应还债务，万科能动的部分是834.9亿。

　　两张大口，嗷嗷待哺。今年股东大会上，万科高层谈及了未来几个大方向。

　　

　　首先是TOD项目，这块业务将与大股东深圳地铁合作，进行依托公共交通的项目开发，不过，这并不是简单地在地铁旁边盖房，而是需要深度融合地上地下空间，做政府、轨交集团、房企三方满意的作品。

　　这就会出现两大块“钱”方面的问题，第一，有地铁地价就贵。TOD项目主要布局在一、二线城市交通中心，而且规模通常不小。以某房企在广州的TOD项目为例，一块87.7万平的地块，总价就高达131.6亿。

　　第二，项目建设投入多。如之前所说，TOD并不是简单的在地铁边上盖房，从现有披露情况来看，TOD项目投资规模上百亿并不在少数，而且施工时间多为4-5年。

　　其次，万科物业号称不到千亿不上市。据年报数据，2019年万科物业营业127亿，同比增长29.65%，据万科物业高层透露，为实现科技化转型，3年来投入已超过10亿，未来至少百亿。