深圳房价魔幻涨背后 房价何去何从

　　前几天，一则视频刷了屏，引起了争论无数。

　　

　　在微博里，阿信注意到被顶到最上方的评论，这样写道——“年轻人被高房价绑架，毫无选择的权利”。这条评论收获了近6万的点赞。

　　现实中，被“前浪们”羡慕的“后浪”年轻人自嘲：“前浪一句涨房租，后浪就扑了。”

　　深圳房价“魔幻”暴涨的背后，未来十年，房价到底何去何从？

　　不久前，在#疫情结束，你最想做什么#的超话下，买房竟然成了与吃火锅一样火爆的诉求。

　　疫情期间，还有一张流传最广的图片《这次疫情给了我们八个提示》，其中大家关注度最高的也是这条建议——能买房的时候，别犹豫，不要被那些名人不买房的理由欺骗了，特殊时期，房东不租给你，酒店你进不去。

　　现实扎心。但是年轻人买房，真的不是想买就能买的。

　　一面是年轻人买不起房的焦虑，一面又是统计数据中暴涨的房价，使得房地产相关话题最近频频冲上热搜。

　　不少人认为，受到疫情冲击，房地产面临带看难、交易少、市场冷等多重压力，形势肯定不容乐观。

　　但从发布的数据看，无论新房、二手房，3月份70个大中城市房价整体趋势居然未跌反而微涨。

　　今天阿信就和大家聊聊大家关心的房子和房价。

　　疫情之下

　　深圳的房价为何魔幻“暴涨”？

　　一个让人惊讶的事实是：3月份新房环比涨幅最大的城市为西宁。二手房方面，房价已经很高的深圳，3月份价格环比涨幅最大，为1.6%。

　　疫情之下，深圳房价“暴涨”，一时间刺激了众人的神经。这其中的主要原因是什么呢？

　　知名经济学家任泽平对于房价有一个广为流传的框架“短期看金融，中期看土地，长期看人口”。

　　根据国家统计局公开数据，2019年，深圳常住人口为1343.88万人，土地面积为1996.85平方公里。

　　

　　那住宅用地呢？

　　统计显示，过去十年，深圳住宅用地成交面积仅为431.5万平方米。深圳居住用地占整个城市面积只有11%。与一些其他国家的大都市相比，这个数据低得惊人，伦敦、纽约、东京的居住用地占比都超过50%。

　　“大力实施人地挂钩，推行新增常住人口与土地供应挂钩。同时，加快推进一线和热点二线城市低效工业用地转为居住用地。”任泽平认为只有这样，才能解决深圳等城市的高房价难题。

　　取消公积金？

　　年轻人离买房更近了还是更远了？

　　今年2月11日，中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆撰文，建议取消企业住房公积金制度，理由是目前我国的房地产市场早已经市场化，商业银行成为了房贷的主体，所以公积金存在的意义不大了。

　　因此取消掉公积金，不仅能帮企业降低成本，还能够给职工减负。

　　此文一出，立刻就引起了学术界、官方和民间的热烈讨论。

　　格力董事长董明珠在接受新京报专访时明确表达了支持黄奇帆观点，“我赞同黄奇帆观点，取消公积金，我觉得这个公积金是完全没有必要”。而且她还表示，在今年的人代会议上，作为代表的她还会提出公积金相关议案。

　　但反对者也很强硬。

　　北京大学光华管理学院金融学两位教授刘俏、张峥联名发表一篇《我们为什么反对“取消住房公积金制度”》的文章，其理由总结起来包括2条：

　　一是取消公积金，并不能让大量的中小微企业受益，不能有效降低企业负担；

　　二是中低收入家庭使用公积金贷款比例较高，因公积金利率低，变相增加了他们的收入，有利于拉动消费，对经济增长有正面作用。

　　在文章最后，在两位教授看来，公积金不仅不能取消，而且还建议考虑扩大缴存覆盖面。

　　事实上，我国的公积金制度是从新加坡学来的。

　　但公积金制度并非完美，在实际运行中，面临着使用与提取限制多、使用难度大的问题，甚至有些制度性限制，也让职工直接放弃公积金的使用。

　　比如在北京，公积金贷款额度与住房公积金的缴存年限挂钩，每缴存1年可贷10万元，缴存年限不够1整年的，按1整年计算，最高可贷120万元。

　　也就是说，缴存超过11年的公积金，最高才能贷120万元，这与北京动辄数百万的住房贷款相比，差距明显。

　　公积金贷款额度还受到账户余额的限制，余额的多少也影响贷款额度。

　　“我国从新加坡学来公积金理念，落实的只是单一的住房公积金，结果就变成了另外一个概念。”正如黄奇帆在文章里指出的，新加坡的公积金政策不是孤立的，它与养老保险、医疗保险相通。

　　而最重要的是，新加坡最主要的住房供应形式是组屋主导的住房保障制度，公积金只是服务于这一保障制度中的一环。

　　在新加坡，有82%以上的人居住在政府提供的组屋中，仅有不到18%的高收入家庭和外国人住在开发商建设的私人住宅。

　　今年3月6日，住房和城乡建设部部长王蒙徽在《人民日报》撰文，其中提到了要修订《住房公积金管理条例》，改革并且要完善公积金制度。

　　未来十年房价还会涨吗？

　　有人用各国年轻人房价收入比做过一个横向的对比研究，结果显示，毕业生全款置业在德国柏林需10.7年，在美国纽约需15.8年，在英国伦敦需18.3年，在日本东京需21.1年， 而在中国香港，毕业生全款置业需要58年！

　　对比数据中没有中国内地城市，但我们都知道，内地房地产发展初期引进了很多中国香港的做法和模式，北上广深的房价和香港的差距已经不是特别大了。

　　近期，针对地方政府频频出台的房地产调控政策，中央重申了长期坚持“房住不炒”定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段。

　　可以肯定的是，房价暴涨的年代已经一去不复返了。

　　那么，经过几番上涨，已经高企的房价，存在泡沫吗？

　　任泽平表示，长期来看，不同的城市，风险水平不同。

　　一是城市群的核心城市。如深圳、上海、厦门、北京，人口流入动力强，经济发展水平在区域内领先，有较多外来人口。

　　虽然近几年来房价最先上涨、且涨幅最大，但这些城市房价有较强的基本面支撑，中长期来看，房价大幅下跌的风险较小，甚至还可能平稳缓慢地继续上涨。

　　二是发达城市群的次核心城市。如南京、珠海、苏州，这些城市自身有较好的产业、人口支撑，风险也较可控。