独家|真想不到新冠疫情让人们都往世间人间天堂跑，安家祈福有错吗？

温哥华房市的春天，如约而至

2020年的春天已经开启脚步，款款地向我们走来。在风光旖旎的南素里白石镇，在秀丽多姿的列治文，在闹中有静的温哥华市中心，到处是桃花泛红、绿草如茵、生机盎然的景象。恰在此时，温哥华地区房地产协会的每月数据报告，交出了一份令人欣喜的答卷，同时，加拿大央行也刚刚宣布降息0.5%，给本来已经很是活跃的房地产市场以巨大的推力。我们相信，大温地区房地产市场已经走过了冬季，迎来了春天！

继上个月的市场“开门红”之后，2月份的市场形势亮点频出。我们温哥华地区房地产协会的2月份市场数据报告得知，刚刚过去的2月份，是过去2年来首次报告全地区MLS房屋综合指标价格有年度增长的情况，就是所谓的“同比”有所增长，这是与去年同期进行的比较，具体来说，房价同比增长了0.3%。

另一个方面我们也应该尤为注意，市场价格大都是由于供求关系决定的，现在的情况是，市场的房源总存量在保持低位。目前市场上存在的上市房源总量为9,195套，处于低位数值范围。一般来说我们全地区房源总量的中位数应该是11,500套左右，最多时可达15,500套，最低时可低至7,500套左右。房源总量偏小，说明有两个方面的可能性，一方面是因为市场形势不太好，卖家不愿低价“屈就”；另一方面是市场形势很好的时候，房价节节攀升，卖家“惜售”。我们目前的市场情况属于前者。

温哥华地区的房地产市场，不仅仅是本地人的市场，更是一个面向全世界的开放性的市场。

在每月一期的“老张市场观察”中，老张说过好多次，每当全世界范围内的任何地方发生大的事件的时候，无论是好事还是坏事，战争也好，瘟疫也好，经济腾飞也好，经济危机也好，都会对温哥华地区这样的房地产市场起到一定的推动作用，进而形成对本地市场发展的外来动力。

目前在全世界范围内肆虐的COVID-19疫情，虽然是正在上演的人类历史上的悲剧，但是它会给我们的房地产市场带来良好的契机。疫情虽然起源于中国，但它却在影响着全世界。生存环境的恶化会使得一些富裕人口重新选择安身立命的居所，温哥华地区自然是首选的目的地之一。有客户朋友在说，目前中国的外汇管制这么严格，来自中国的资金已经趋于断流。老张不以为然，因为只要中国的经贸发展与全世界还有联系，就会有多种资金外流的渠道。另外，我们不应该把目光仅仅停留在中国客户的身上，疫情发生之时和之后，会有各个国家的人们积极想办法移居海外，前不久的香港危机就是一个很好的例证。

也许有人会说，我们这里高达20%的海外买家附加过户税，会对他们形成很大的购房阻力。诚然，这种情况肯定存在，但是仔细想一想，20%税负相对于$200多万乃至于$500万以上的房产来说，是一个不可忽视的大数目，但是相对于$50万至$100万的房价来说呢，就不算太大了。所以，现在的海外买家也大都关注我们这里的共管类房屋，公寓和城市屋市场火热，与此有很大的关系。况且，“人往高处走，水往低处流”，这是自然规律也是社会规律，20%的税率，能够阻挡这一趋势吗？

新冠疫情将会重创各国经济，进而引发世界性的经济衰退与危机。所以这次疫情不仅仅会带来世界各地生存环境的恶化，经济环境也将变得一团糟糕。各国富人纷纷逃离本国迁徙至世外桃源，将成为不争的事实。同时，为应对扑面而来的经济危机，各国已经开始行动了起来。

美国政府率先于3月2日宣布大幅降息，幅度高达0.50%。加拿大政府紧随其后，于3月4日也宣布降息0.50%。值得一提的是，加拿大在美国过去几年连续3次降息之时，并没有紧跟脚步，这次跟随美国降息，确有不得已的因素，这也是自2015年以来加拿大央行的首次降息，而且是大幅降息。但无论如何，这次央行降息的主要目的是应对即将到来的经济危机，但是，它却是温哥华地区房地产市场发展的重要契机。

央行这次降息之后，相信各大商业银行的房贷利息也将随之下调。老张曾经咨询过贷款专家，也曾自己进行过计算，房贷利息每下调0.25%，都会增加房屋买家贷款能力的4%至5%，这个接近5%的增加的贷款能力就会以相同的比例增加房屋买家的购买力。请大家进一步设想一下，如果这次商业银行的房贷利率随着央行下调0.5%呢？结果会如何？

海外资金将滚滚而来，加拿大的房贷利率大幅下调指日可待，温哥华地区房地产市场的春天将如期而至。

回过头来我们再仔细研讨一下温哥华地区房地产协会的2月份数据报告，有一组特别好看的数据大家应该关注一下，就是过去6个月和过去1个月的房价数据表明，市场普遍在缓慢上扬，就市场的总体综合指标价格而言，温哥华地区过去1个月来上升了1.2%，6个月来累计上升了2.7%。菲沙河谷地区过去1个月来上升了1.2%，6个月来累计上涨了1.2%。在各类不同的房型中，价格数据绝大多数也都处于正值范围，请看下面各类房型价格涨跌幅的列表：

请大家看一看，目前的市场形势大好，处处是“涨升”。公寓市场更是一片火热，大温地区的公寓价格在过去一个月内上涨了2.1%！！

市场综述：

在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2020年2月份全地区MLS系统中各类屋的交易总量为2,150套，与2019年2月份相比大幅增加了44.9%，与2020年1月份相比也大幅增加了36.9%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比，下降了15.6%。2019年2月大温地区各类房屋的当月上市房源为4,002套，与2019年2月相比增加了2.8%，比2020年1月份也增加了3.4%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为9,195套，比2019年2月减少了20.7%，与2020年1月份相比也增加了6.7%。

在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,020,600，比去年同期上涨了0.3%，过去6个月来累计上升了2.7%，过去1个月来上升了1.2%。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$1,433,900，比去年同期下降了0.7%，过去6个月来累计上升了1.9%，比上个月上升了0.2%；公寓的指标价格为$677,200，比去年同期上涨了0.9%，过去6个月来累计上升了3.6%，比上个月上升了2.1%；目前全地区城市屋的指标价格为$785,000，比去年同期上涨了0.6%，过去6个月来累计上升了1.7%，比上个月上升了0.3%。

人气指标方面，2020年2月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为23.4%，比上一个月上升了5.2%，总体上跨入了卖方市场。在各类房型中，独立屋的销存量比为17.3%，城市屋为26.9%，公寓为28.4%。公寓和城市屋目前完全处于卖方市场，独立屋处于平衡市态的上沿。销存量比值反应的是市场的人气，以上数据表明1月份的市场人气很旺，尤其是在共管类房屋市场范围内，因为它们的销存量比都在20%以上。

房地产协会官方数据表明：每当销存量比小于12.0%的时候，市场价格就面临下行压力，我们称之为“买方市场”；每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候，市场价格平稳，我们称其为“平衡市态”；每当销存量比大于20%的时候，市场价格就会获得上行的推力，“卖方市场”因此形成。

关键数据：

我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场，过去一年来这几个城市区域的表现如何呢？

公寓市场方面，由于此类房屋的可负担能力较强，也是本地买家市场的活跃区域，目前已经完全跨入了卖方市场范围。我们来看一看几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化：

由此可以看到，各个城区公寓市场的总体价格在2年多前达到阶段性高点之后，经过一年多来总体价格调整，近几个月已经开始普遍上扬，市场处于转暖阶段。

热点扫描：

市道转暖，热点频现。有几个城区/社区是目前市场的热点和亮点，一个是枫树岭的公寓市场，过去一个月内的平均涨幅为3.9%！另一个是高贵林的公寓市场，1个月内的涨幅为3.3%！第三个是皮特草原的公寓市场，过去1个月内价格飙涨了3.0%！皮特草原的城市屋也十分火热，在过去1个月内均上涨了2.4%。

市况要点：

1. BC 省政府2016年宣布对大温地区国外买家征收15%的附加过户税的18个月之后，又增至20%，并将此附加过户税延伸至其他都市区。过户税在$300万以上的成交价部分也增加到了5个百分点。另外，几乎遍及全省的房屋空置税对住宅市场的投机行为也有所抑制。受这些因素影响，温西和西温豪宅市场在过去3年内已经有了15%左右的跌幅，中等价格独立屋也有了近7%的跌幅，目前已经止跌回稳，多数城区已经开始反弹。

2. 美联储过去2年来已经连续降息3次，这次为了应对疫情可能带来的经济危机，于3月2日再次宣布大幅降息0.5%，加拿大央行这次紧随其后，于3月4日也宣布降息，降幅同样高达0.55，各大银行将随之降低房贷利率，房贷利率在历史低位的时候继续下行，将给温哥华地区的房地产市场带来巨大的推动力。

3.加拿大政府已经开始实行的预算案，其中一项内容是政府拿出房屋购买价的5%至10%，以长期无息贷款的形式帮助首次购房者置业安家。这项预算案将推动一大批年轻人加入购房大军，公寓和城市屋等低价房屋市场将有望迅速受益。

4. 大温地区本地人，尤其是中等收入的工薪阶层在市场内的交易一直很活跃，中低价位的各类房屋仍然是市场上交易量最大的品种，也是市场的总体重心，房屋的可负担性依然是市场的风向标。相对低价的公寓和连体屋，以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和新建的小型独立屋的交易非常活跃，价格也在小幅攀升。

5.新的公寓楼盘还在不断地被推入市场，楼盘预售市场已经进入平淡期，二手楼花市场趋降，楼花转手的价格也在徐徐下调。二手楼花的利润空间愈发窄小，市场上平价转让和亏本转让的楼花开始频频出现。大温地区内比较边缘的城区以及菲沙河谷地区不断涌现的中低价位公寓和城市屋楼盘十分抢眼，强烈地吸引着年轻人口。

6. 中高价位独立屋价格过去3年多来受市场的心理因素和交易成本的影响，价格在不断下滑，西温和温西的个别豪宅社区降幅明显，曾经有些社区的极限跌幅已经超过25%。现在，多数独立屋社区已经开始出现价格触底反弹的现象，温哥华西区和西温哥华的独立屋价格在最近几个月都在小幅上扬。豪宅的价格筑底形态已经显现。

7.中低价位的独立屋经过这一轮市场调整之后，应该正在孕育很好的市场契机。在2020年可能有拉升和补涨的行情，中低价独立屋投资价值日益凸显，请大家要格外关注。

8.加拿大大选之后的移民政策将进一步放松，未来移民配额的大幅增加，将为本地的房地产市场注入新的活力，中低价位的房产市场，尤其是公寓市场将因此更加受益。

9. 中美之间的贸易摩擦已经陷入了一场持久战，香港的局势也还未彻底解决，现在又突然冒出个武汉肺炎扩散的疫情，这些事件都在时时刻刻冲击着华人富裕阶层的心理承受力，他们的资金安全时刻承受着巨大的威胁，未来中国国内的资本外逃和已经进入美国以及香港的巨额资本，将加速流入加拿大，温哥华地区的房地产市场将因此受益。

10. 华人建商正在快速进入大中型的公寓和城市屋小区开发市场，列治文、本拿比和温哥华西区已经成为他们的主战场，素里和兰里市内共管式物业的项目开发中，华商投资愈发多见，公寓和城市屋开发用地的交易日趋活跃，单位价格平稳。

11. 商业地产已经成为华人投资商的关注热点，在免交20%的海外买家附加过户税的政策感召下，强烈地吸引着来自中国大资金的目光，投资目标渐趋多元化，买家主要以寻求土地开发增值，以及项目的保值和稳定回报为主。大中型商业地产项目呈现热销状态。

12. 各级政府都在寻求打压市场的招法，打压楼花倒卖行为首当其冲，楼花的增值税务问题、客户信息披露等问题都已经被推上风口浪尖，旨在阻挡海外热钱疯狂炒楼。目前的新楼盘预售市场和楼花转让市场已经开始受到严重影响，2019年初开始实行的楼花转让登记制度将为此雪上加霜。

13. 中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋过去2年来遭受了市场的冷落，淡出了市场买家关注的热点，在目前逐步趋热的市道中蕴藏着极好的投资机会，希望各位多多关注。抓住机会将大有斩获。

14. 菲沙河谷市场的房价由于可负担性较强，过去几年来一直非常火热，价格走势也一直很稳健，一年来的总体价格有1.4%的涨幅，三年来的总体价格却有超过22.0%的涨幅。温哥华地区一年来的涨幅为0.3%，三年来的总体价格有10.2%的涨幅，与菲沙河谷相比，涨幅还不及50%。所以说，房屋的可负担性依然是市场的焦点。

观察结论：

目前市况火热，房源偏少，买家的信心在逐步增强，市场价格总体上已经开始反弹，成交量稳定，市场人气在上升。多数城区的独立屋价格已经开始上扬，公寓和城市屋已经完全跨入卖方市场达半年之久。在大幅降息的促动下，温哥华地区的房地产市场终于走出了阴霾，开始拥抱明媚的春光。

来源：高度见闻张维斌