疫情期间温哥华房价就是不跌！靠的是什么？

看到这样一个标题，大家可能就已经知道目前房市的状态了。的确，疫情肆虐，经济停摆已经两个多月了，多数华人认为，这一次温哥华地区的房地产市场可能难逃一劫了，一定会跌的很惨。然而现实情况是，自从疫情开始的3月份以来，温哥华地区的房屋成交量大受影响的同时，价格系统一直保持稳定，不跌反涨！

在刚刚发布的温哥华地区房地产协会的市场报告中，官方数据显示：大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,028,400，与2020年4月份相比基本持平，过去3个月来累计上升了1.4%，过去一年来总体上升了2.9%。

这就让很多机构和市场分析人士大跌眼镜了！经济惨淡，市场萧条，房价怎么还会持续上涨呢？

最近，加拿大房屋和贷款协会CMHC于5月27日发布了一个官方预测报告，报告中说，加拿大全国的房屋成交量将比疫情爆发之前减少19%至29%。这不是废话吗？3月份至5月份的市场数据已经出来了，我们这里的成交量都已经减半了，全国的房屋成交量自然也已经大幅减少了，还用得着他们预测吗？他们的这份报告中还预测说，全国的房屋价格将比疫情之前下跌9%至18%，但是没给时间段。预测总是要给时间段的，是一年之内的跌幅？还是2年之内的跌幅？

报告上没有清楚地说明，只是从字里行间让老张感觉到，他们是在暗示从今年的第二季度开始至明年的一季度，也就是现在至未来的10个月内，全国的房价会有9%至18%那么大的跌幅？如果预言成真的话，温哥华地区这个处于房地产业风口浪尖的市场，跌幅要至少双倍于全国的平均水平，也就是说，从现在开始，每个月的房价跌幅都要至少2%才行，以我们目前的市场态势来看，这显然是不可能的，因为我们这里的房价还在持续上扬着呢！不知道这些人是“专家”还是“砖家”？脑袋灌铅了还是脑子进水了？

从老张在房地产从业近20年的经验和观察来看，从2000年进入21世纪至今，我们温哥华地区的房价经历了3次大幅调整：第一次发生在2008年初，由美国的次贷危机引发；第二次是在2012年春季，应该是市场规律的正常调节；第三次是在2016年夏季，是BC省政府加征15%的海外买家附加过户税引发的。这三次市场的价格调整，每一次的持续时间都不超过1年，每一次的极限跌幅也都没有超过12%（这里指的是市场价格的总体平均跌幅，个别城区当然有所不同。）

老张仔细查阅了历史数据，给大家汇总如下：

2008年初至2009年初，温哥华地区房价的总体极限跌幅为11.5%，其中独立屋跌幅为12.5%，城市屋跌幅为9.7%，公寓跌幅为12.6%；

2012年春季至2013年春季，总体房价的极限跌幅为4.3%，其中独立屋跌幅为5.2%，城市屋跌幅为3.2%，公寓跌幅为3.7%；

2016年7月之后的1年之内，市场总体价格的极限跌幅为3.7%，独立屋跌幅为6.6%，城市屋跌幅为0.4%，公寓微涨，涨幅为0.3%。

如果说这一次疫情会引发第4次市场调整的话，应该就是从今年的夏季开始，因为过去的5个月内市场还是持续上扬的。这第4次市场调整真的会发生吗？跌幅会达到多少？我们拭目以待吧。

论及市场走向，我们应该回顾历史，面对现实，方可展望未来。20年来的历史我们刚刚做了一个短暂回顾，目前市场的总体状态是，3个月来上市量在减少，成交量在大幅缩减，市场的总计房源存量维持低位（平均值是9,600套），房价持续稳定并略有上扬（3月份+1.3%，4月份+0.2%，5月份+0.0%），2020年的未来几个月，市场房价稳中有跌，小幅下滑应该是大概率事件。

疫情当前，为了所有人的健康与安全，大温地区房地产的营销状况也已经发生了很大的变化：

第一，温哥华地区房地产协会已经公告所有的经纪人，不允许做Open House。同时，为了方便买家和客户在看房之前更好地了解房源情况，上市网站已经将原来上传照片限量的20幅改为40幅。更多的房源照片有助于卖家和卖方经纪人更好地展示房源，也给买家提供了更好的图片资源，以便更好地进行预先筛选，避免很多不必要的“走马观花”。

第二，绝大多数买方经纪人已经不再开车载客去看房了，都是经纪人和买家各自开车前往，同时要做到人人戴口罩和手套，保持人与人之间的2米以上距离，尽量不去触碰房源内的门把手和家具物品等。这就要求卖家或者卖方经纪人在做房屋展示之前，打开所有的门和衣橱，最大限度地减少看客的触碰。

第三，很多卖方的经纪人和经纪公司都已经起草并上传了“疫情期间看房注意事项”、“买方健康公示单” 、“买方对卖方及卖方经纪人的免责承诺” 、“买方经纪人个人健康确认单”等等，五花八门不一而足。其目标是，反复确认看房来客是否健康，以及看客未来如果染疫要免于追责卖方、卖方经纪人及其经纪公司。很多经纪人和经纪公司要求买家及其经纪人在看房之前签署这些文件，否则拒绝提供看房服务。类似的文件有很多版本，各个经纪公司的文件也都千差万别，目前大温地区房地产协会没有提供这类的标准文件，所以，老张在此建议买家朋友们在签署类似文件之前，确认文件内容之后再决定是否签字。

在刚刚过去的5月份，应该是全球疫情最为严重的时段之一。温哥华地区房地产市场当月的成交量，比最为惨淡的4月份大幅增加了33.9%，这是一个比较令人欣慰的数据。但是，这一成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比，还是大幅减少了54.4%。

市场综述：

在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2020年5月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为1,485套，与2019年5月份相比大幅减少了43.7%，与2020年4月份相比大幅增加了33.9%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比，下降了54.4%。2019年5月大温地区各类房屋的当月上市房源为3,684套，与2019年5月相比减少了37.1%，比2020年4月份大幅增加了59.3%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为9,927套，比2019年5月减少了32.4%，与2020年4月份相比也增加了5.7%。

在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,028,400，比去年同期上涨了2.9%，与上个月持平，过去3个月来累计上涨了1.4%。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$1,456,700，比去年同期上升了2.9%，比上个月上升了0.3%；公寓的指标价格为$686,500，比去年同期上涨了3.0%，比上个月下跌了0.3%；目前全地区城市屋的指标价格为$792,700，比去年同期上涨了1.8%，比上个月上升了0.2%。

人气指标方面，2020年5月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为15.0%，比上一个月上升了3.2%，总体上进入了平衡市态。在各类房型中，独立屋的销存量比为13.5%，城市屋为18.9%，公寓为14.8%。销存量比值反应的是市场的人气，以上数据表明5月份的市场总体人气平淡，实实在在地反映了疫情之下的市场状态。

房地产协会官方数据表明：每当销存量比小于12.0%的时候，市场价格就面临下行压力，我们称之为“买方市场”；每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候，市场价格平稳，我们称其为“平衡市态”；每当销存量比大于20%的时候，市场价格就会获得上行的推力，“卖方市场”因此形成。

关键数据：

我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场，过去一年来这几个城市区域的表现如何呢？

从上面的列表可以看出，绝大多数中心城区的独立屋价格都处于涨升状态。疫情之下，独立屋的安全性已经成为市场的共识。

公寓市场方面，由于此类房屋的可负担能力较强，也是本地买家市场的活跃区域，但是疫情之下的行情不太乐观。我们来看一看几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化：

需要大家注意的是，近2个月公寓的价格普遍偏软，主要还是疫情的原因。

热点扫描：

无论是在何种市场状态下，总会有亮点闪出，疫情之下也概莫能外。有几个城区/社区是过去一个月内市场的热点，一个是西温哥华的独立屋市场，过去一个月内的平均涨幅为2.1%！另一个是东本那比的独立屋市场，1个月内的涨幅为2.0%！第三个也在东本那比，是她的城市屋市场，过去1个月内价格飙涨了1.8%！还有值得一提的是北本那比的独立屋市场，过去一个月内价格的涨幅也达到了1.8%。

市况要点：

省政府2016年宣布对大温地区国外买家征收15%的附加过户税的18个月之后，又增至20%，并将此附加过户税延伸至其他都市区。过户税在$300万以上的成交价部分也增加到了5个百分点。另外，几乎遍及全省的房屋空置税对住宅市场的投机行为也有所抑制。受这些因素影响，温西和西温豪宅市场在过去3年多来已经有了10%左右的跌幅，中等价格独立屋也有了近6%的跌幅。在目前的疫情之中，独立屋以其安全性备受青睐，多数城区的独立屋价格未降反升。

2. 美联储过去2年来已经连续降息3次，这次为了应对疫情可能带来的经济危机，于3月份再次宣布2次大幅降息，加拿大央行这次紧随其后，也于3月份宣布降息，降幅非常可观，虽然最近美联储和加拿大央行急速大幅降低利率是为了应对COVID-19疫情可能对总体经济的影响，但它同时又逼迫房贷利率在如此历史低位的时候继续下行，这将给温哥华地区未来的房地产市场带来巨大的推动力。待到疫情缓解之后，低利率对市场的推动力将是不容忽视的。

3. 加拿大政府已经开始实行的预算案，其中一项内容是政府拿出房屋购买价的5%至10%，以长期无息贷款的形式帮助首次购房者置业安家。这项预算案将推动一大批年轻人加入购房大军，公寓和城市屋等低价房屋市场将有望迅速受益。

4. 大温地区本地人，尤其是中等收入的工薪阶层在市场内的交易一直很活跃，中低价位的各类房屋仍然是市场上交易量最大的品种，也是市场的总体重心，房屋的可负担性依然是市场的风向标。相对低价的公寓和连体屋，以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和新建的小型独立屋的交易非常活跃。

5. 新的公寓楼盘还在不断地被推入市场，楼盘预售市场已经进入平淡期，二手楼花市场清淡，楼花转手的价格也在徐徐下调。二手楼花的利润空间几乎为零，市场上平价转让和亏本转让的楼花开始频频出现。疫情之中不乏有无力成交者，亏本甩卖楼花者愈发多见，是买家淘宝的好时机。

6. 中高价位独立屋价格过去3年多来受市场的心理因素和交易成本的影响，价格在不断下滑，西温和温西的个别豪宅社区降幅明显，曾经有些社区的极限跌幅已经超过25%。过去一年来，多数独立屋社区已经开始出现价格触底反弹的现象，温哥华西区和西温哥华的独立屋价格在最近几个月都在小幅上扬，房价几乎没有受到疫情的影响。豪宅的价格筑底形态已经显现。

7. 中低价位的独立屋和城市屋经过这一轮市场调整之后，应该正在孕育很好的市场契机。加之疫情当前，能够拥有独立生活空间和与他人生活的隔离功能尤为重要，城市屋和低价独立屋在2020年底可能有拉升的行情，具有更好的投资价值，请大家要格外关注。

8. 加拿大大选之后的移民政策将进一步放松，未来移民配额的大幅增加，将为本地的房地产市场注入新的活力，中低价位的房产市场，尤其是公寓市场将因此更加受益。

9. 中美之间的贸易摩擦已经陷入了一场持久战，香港的局势也愈发严峻，现在又突然冒出个新冠肺炎扩散的疫情，加之中国政府近期要试行的数字货币将使得所有富豪的个人财富无所遁形，这些事件都在时时刻刻冲击着华人富裕阶层的心理承受力，他们的资金安全时刻承受着巨大的威胁，未来中国国内的资本外逃和已经进入美国以及香港的巨额资本，将加速流入加拿大，温哥华地区的房地产市场将因此受益。

华人建商正在快速进入大中型的公寓和城市屋小区开发市场，列治文、本拿比和温哥华西区已经成为他们的主战场，素里和兰里市内共管式物业的项目开发中，华商投资愈发多见，公寓和城市屋开发用地的交易日趋活跃，单位价格平稳。

商业地产已经成为华人投资商的关注热点，在免交20%的海外买家附加过户税的政策感召下，强烈地吸引着来自中国大资金的目光，投资目标渐趋多元化，买家主要以寻求土地开发增值，以及项目的保值和稳定回报为主。大中型开发类的和租赁类的商业地产项目呈现热销状态。

各级政府都在寻求打压市场的招法，打压楼花倒卖行为首当其冲，楼花的增值税务问题、客户信息披露等问题都已经被推上风口浪尖，旨在阻挡海外热钱疯狂炒楼。目前的新楼盘预售市场和楼花转让市场已经开始受到严重影响，2019年初开始实行的楼花转让登记制度已经为此雪上加霜。

中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋过去2年多来遭受了市场的冷落，淡出了市场买家关注的热点，在目前的疫情之下逐步显示了它们的投资机会，本那比城区的旧独立屋最近就得到了市场的追捧，涨幅可观。希望各位多多关注。抓住机会将大有斩获。

菲沙河谷地区市场的房价由于可负担性较强，过去几年来一直非常火热，价格走势也一直很稳健，一年来的总体价格有1.9%的涨幅，三年来的总体价格却有高达15.7%的涨幅。温哥华地区一年来的涨幅为2.9%，三年来的总体价格却只有4.6%的涨幅，与菲沙河谷相比，涨幅还不及三分之一。所以长期来看，房屋的可负担性依然是市场的焦点，这对民用地产的投资人应该有一定的指导意义。

观察结论 ：

疫情当前，市场清淡，未来几个月的市场将持续保持慢节奏状态，总体房价会有所下滑。不同房型、不同城区、不同社区之间涨跌互现应该是下半年的主旋律。百年不遇的疫情对房地产市场来说是一个重大的阻碍，同时对买家来说也是一个百年不遇的市场淘宝的好机会。

来源：乐家地产网