网友热议大温房价涨跌！市场指数或失真

从来没有一个月的大温地产交易数据像2020年4月这样引起争议。

看空的和看多的网友都出人意料的情绪激烈，很多人发表观点的言语火药味十足，足到小编都不能把这些言论公开。

为了满足大家的求知欲，在黄三水的帮助下小编又整理了一些数据，带来一些供大家思考的问题。

2020年4月大温住宅成交量只有1109套，这是什么概念呢？

1、环比2020年3月下降56.1％。

2、同比2019年4月下降39.4％。

3、上一次成交量低到这个水平还是1982年。

如此低的成交量意味着数据会出现严重的失真和偏差，意味着借助2020年4月的交易数据判断后市变得很困难。

道理也很简单。

我们假设列治文的一个社区在4月总计只有一套独立屋成交，如果这套独立屋成交价格偏高，在数据上显示就是列治文这个社区的基准房价出现大涨。如果这套独立屋的成交价偏低，在数据上显示就是列治文这个社区的基准房价出现大跌。

所以当成交量低到一定水平的时候，成交价很难全面反映市场的交易情绪，也很难据此预测大温后市房价的变化。

套用股市的理论，量缩价涨意味着空方和多方出现了严重的分歧，空方继续坚定的看空，坚决不买，多方继续坚定的看多，坚决不卖。

同样的事情发生在房地产市场，就体现为卖家不愿意低价挂牌，买家不愿意高价买入。

价格在一定区间内波动，有可能微涨有可能微跌，但成交量并不能准确多空双方的力量对比，因为双方的情绪都很高昂。

黄三水说，地产经纪从事的是服务业不是投资客，所以地产经纪不预设看涨看跌的立场。因为无论涨跌都会有交易，地产经纪希望交易量越大越好而不是房价越高越好，所以认为地产经纪就喜欢推高房价，坚定看多的想法是一种误解。

地产经纪最想看到的场面是买家和卖家在一个价格区间达成共识，然后有大量的成交。使劲涨拼命跌或者任何黑天鹅事件都会导致交易量下降，这是地产经纪不想看到的。

黄三水说4月有一个现象很有趣：

1、2020年4月大温房屋中位数价格为1036000加元，同比上涨2.5%。

2、2020年4月温哥华东区房屋中位数价格为1102600加元，同比上涨3.7%。

3、2020年4月温哥华西区房屋中位数价格为1291900加元，同比下跌4.1%。

如何解释这种巨大的落差呢？

有人说刚需是4月的成交主力，所以温东成交价更高。

有人说投资客喜欢性价比高的目标，所以温西成交价更低。

好像都有道理，但却很难让人完全信服。

这就是2020年4月的大温地产交易数据，有很多不寻常的地方，但据此对后市做出判断并不容易，因为数据有可能是失真的。

另一组需要提出来的数据是：

1、2020年4月温哥华东区独立屋中位数价格为1500000加元，同比上涨8.61％。

2、2020年4月温哥华西区独立屋中位数价格为2802000加元，同比下跌6.57％。

也就是说温哥华独立屋市场表现的落差最大。

与独立屋不同，公寓市场的价格是另一番天地：

1、2020年4温哥华东区公寓中位数价格为541000加元，环比下降8.30％，同比上涨0.19%。

2、2020年4月温哥华西区公寓中位数价格为745000加元，环比下降5.70％，同比上涨1.57％。

黄三水强调，中位数价格通常比基准价格更符合人的直观感受。

从温哥华独立屋和温哥华公寓的中位数价格看，独立屋市场的表现有可能比公寓更强劲，那么买独立屋的人是自住多一些呢还是投资多一些呢？

或许说明现金流更好的买家觉得独立屋的稀缺性更强，未来更保值。

必须承认，一个成交量萎缩非常快的市场并不容易确定后市的方向。黄三水看多的理由主要基于一个朴素的经济学理论，那就是货币超发的时候，不动产是对抗通胀最有力的武器，也是最能保值的资产。

注意！是保值而不是赚取暴利。

现在6加元在超市能买一磅牛腱子，10年后6加元能买到什么呢？

来源：乐家地产网