蛋壳公寓陷多重危机 2面3刀反遭查

　　

　　蛋壳，

　　一家在美国成功上市的公司，

　　告诉我们，

　　商业的套路，其实可以这样。

　　几乎是豁出去了把房东和租客往死里坑。左手借着疫情为由让房东免一个月房租，右手只补偿租客10天房租。对武汉的租客倒是稍微宽容点，可以补偿一个月房租，但同时却要求武汉的房东后面3个月房租都不要收了。

　　总之，租客少付100元，我就要少给房东300元，在这个节骨眼儿上，蛋壳这笔账算得太精。

　　更何况，蛋壳补偿给租客的这笔钱还不能提现，只能下次缴费再抵扣。这相当于什么？我们算一下，蛋壳公寓去年的招股书里显示：共有40.67万套房源，这次疫情沟通7万套房主免租（每个月给房东的租金是4000元），相当于账上一下子多了3个亿的实际可用现金。

　　甚至态度很是强硬地给房东和租客出了两道双选题：

　　房东：疫情这么严重，要么按我们要求免租金，要么就解约。 租客：2月份租期到啦？回不来？没事，要么退租，要么继续租一年。

　　这种霸王硬上弓的态度，就差把NO FACE两个字写纸上。骚操作的目的太过明显，搁谁不慌？

　　业主们意识到苗头不对，纷纷决定解约、收回房子。最苦的还是租客，微博上随便一搜蛋壳，出来的话题都是：被退租、被强制退租，疫情之下还被要求搬家，交了1年的的房租不给退也不让住……

　　这对其实不是想维权的人希望看到的现象。鹬蚌相争，渔翁得利。在这个时候，最好的做法是房东和租客联合起来给蛋壳施压。为什么这么说？都是蛋壳逼的！

　　房东如何选择？

　　在整件事上，主动权在房东，我们首先来看房东的情况。

　　房东和蛋壳的矛盾产生的原因是同不同意免租期。如果选择同意，这是蛋壳希望看到的，双方意见一致。如果不同意，那就有2种可能：打款 or 解约。

　　继续拆解，蛋壳同意打款的话还会有4种情况：

　　正常打款，不存在争议； 延迟打款，但在合同约定的15个工作日内给到； 延迟打款，超过15个工作日才能给到； 假装同意打款，实际上用拖延法，没钱打。

　　在这个情况下，老王看到的情况是部分房东收到钱了，部分没有收到钱。而那部分收到钱的房东主要是北京的。原因是什么，老王猜测很可能那些房东的房子还是盈利的。蛋壳目前很艰难，但还没有到完全运营不下去的情况，要渡过危机，这些盈利的房子必须留住。

　　如果选择解约，那么就有2种情况：

　　协商解约。最理想的协商结果是押金和家具留下，水电结清，租客离开。 蛋壳以不可抗力为由解约，走法律程序，同意的话与协商解约结果相同，不同意的话打官司。如果走这条路，一年半载的维权成本能不能坚持下来不说，蛋壳那时候还在不在也成了问题。结果很可能是竹篮打水一场空。

　　但是按照目前的局面来看，即使协商解约也不会那么顺利，真正做起来成本相当高。因为蛋壳的租客有一大半使用的现金贷，也有人预付半年甚至3个月的房租，能在这个特殊时期心甘情愿走的确实是少数人。而且现在已经有维权的租客说，蛋壳就是以不可抗力为由要求解约的。也就是说，对房东这边走仲裁的可能性非常大。

　　在这种情况下，房东考虑的就是，蛋壳说打款，我到底能不能收到钱，他们是不是在看人下菜碟。既然这打款不一定收的到，解约肯定会损失。

　　所以对业主最优的选择是自己选择掌握主动权，如果蛋壳不按合同规定，就要求解约。给蛋壳施压，拿到房租的可能性就大，最坏的结果也不过和之前一样。

　　租客怎么应对？

　　那么在这种情况下，我们来看看租客。租客和蛋壳矛盾的在于：蛋壳要解约，我要不要同意。

　　我们继续来拆分，租客同意就有2种情况：

　　蛋壳按照合同支付违约金，退房租、押金。在疫情没有完全解除的情况下要找四处奔波看房。 蛋壳以不可抗力为由强制解约，不支付违约金，退房租、押金。同样需要承担疫情风险，短时间内找房。

　　不过按照蛋壳现在的做法，被退租的租客其实只有一个选择：被强制解约。目前已经有租客收到补偿，但是和之前的骚操作一样，只能用于下次的租金、服务费等费用抵扣。更不用说还有人用的是租金贷，也就意味着被退租之后，租金贷还需要继续偿还。

　　所以被解约，对租客来说成本最大。

　　但是，一栋楼两百多个人，其他租户全部没有维权成功。

　　老王其实觉得这个做法不那么地道。零和博弈，你成功了，一定意味着其他人的利益收到了损失。

　　蛋壳能自救吗？

　　那么，蛋壳究竟能不能渡过难关？老王觉得很难。

　　我们知道很多长租公寓作为二房东，赚的是房租差价和服务费。比如蛋壳从房东手里4000元收来的房子，隔成三间出租，一个房间收2250，差价就能赚2500元。

　　但是蛋壳2019年全国18个重点城市，全年平均租金下降13.21%，利润空间被大大压缩。同时面对抢房源、扩张市场等大额支出，也导致长租公寓的运营成本直线上升。根据蛋壳招股说明书的数据，2018年之后，蛋壳租赁成本占比超过80%；绝对额也从2017年的5.12亿，上涨到2019年的44.5亿。

　　

　　那么这种情况下，钱从哪里来呢？一个字：借！

　　蛋壳的负债主要分为两个部分：一个是银行借款，另一个就是预收账款。

　　2019年9月末，蛋壳公寓的借款总额为47.01亿元。其中短期借款为主，占总额的90%左右。相较于3个月的短期借款，成本投入都是长期，有明显的资金周期错配。

　　47.01亿元看起来金额不小，也只能刚刚抵掉租赁成本部分。蛋壳续命的关键来了，靠负债的另一部分：预收账款。

　　它是怎么产生的？万恶的租金贷！假如你租了蛋壳的房子，付了首月的房租之后，他们就拿着你的信息，从合作的银行申请一笔贷款，金额就是11个月的房租之和。

　　这笔钱一次性打给蛋壳公寓，然后租户每个月再向银行还钱，公寓定期给房东支付租金。这部分提前收到，但是还没支付给业主的房租，就形成一个巨大的资金池，可以拿来收房源，装修房屋，支付员工工资……

　　2019年12月25日，住建部等六部委为了规范这个市场，曾发文明确租金贷收入占比，不能超过租赁企业租金收入的三成。但是蛋壳有多少了？2019年前9个月，蛋壳租金贷占收入的比重，大约为80%。

　　这意味着，蛋壳公寓续命的钱，要被砍掉了。

　　所以，要想自救，租客和业主必须团结起来维权。现在已经有各地的住建部陆陆续续开始约谈蛋壳，虽然还没有什么结果。但是至少也说明集体维权的声音是能够被听见的。

　　长租公寓还能住吗？

　　最后再说一点没有住蛋壳，但是也在租长租公寓的朋友们关心的问题。蛋壳出了这个事，复工后，自己的房子还能不能住？