说说加拿大公寓房屋保险那些事儿

卑诗省有很多公寓物业在公寓保险续保遇到问题，保险公司将建筑保险费提高到前所未有的水平，使公寓业主难以承受巨额账单。

自去年以来，公寓业主的保险费率一直在上涨，物业所有者必须缴纳总计数千元的特别税，月费出现数百元的激增。不仅费率飙升，免赔额也大幅增加。除保险费面临飚涨之外，一些公寓物业则根本无法获得建筑保险。

共管物业的保险类型和范围

共管物业（Strata Property）的业主，其拥有的物业（例如大楼（Condo）里的一个单位（Unit），或者一幢城市屋（Townhouse））的保险牵涉到两个方面，一是物业本身的保险，二是业主的财产和责任险。

物业本身的保险通常是业主委员会委托管理公司每年向保险公司购买的，每个业主每个月支付的管理费用中就包括了这部分的保险费。这部分保险涵盖了建筑物本身以及建筑物的水，电等系统因意外而造成的损失。例如，大楼因电线老化引起火灾，或公共部位的水管爆裂造成水浸损失等。

但是业主自己的财产和责任则不在物业保险的涵盖范围内。所以物业的业主需要另行购买自己的保险来涵盖这部分，包括三个方面，一是财产，二是责任，三是保险垫底费用。

财产险涵盖了因意外而造成业主财务上的损失，例如业主的贵重物品遭到火灾的损毁或被盗等。

责任险则是涵盖了因业主本身的疏忽或行为而造成的损失，例如单位内的水龙头爆裂，水漏到楼下一个或数个单位而造成其他单位的财物损失，或因不当使用炉灶引起火灾殃及其他单位等。

保险垫底费用是指当保险理赔时，保险的垫底费条款中规定的金额。这部分的金额是由业主来承担的，保险公司支付超过垫底费的部分。举例来说，如果有一个大楼单位的水龙头爆裂漏水造成数个单位的财务损失，保险理赔金额是五十万元，垫底费条款中规定的垫底费金额是五万元，则该业主需要支付五万元的垫底费，保险公司支付其余的四十五万元。如果该业主自己的保险涵盖了这部分垫底费，那么这五万元就由该保险公司而不是自己来支付。

对大多数业主来说，这部分超出的费用（很可能是数万甚至数十万元）会是一个很难甚至完全无法支付的金额。对业主的日常生活，会增加不小的负担。有不少业主表示，如果真的发生此类情况，将不得不将自己的物业卖掉来支付这笔金额。

保险费大涨原因和遏制办法

加拿大保险局（Insurance Bureau of Canada）的数据显示，保险公司在高层大楼（Highrise）上的理赔开支近年巨幅上升，所收保险费用远不够支付理赔开支，早以形成入不敷出的局面，所以保险公司即使在大幅提升保险费用的情况下，依然不愿意承接高层大楼的保险。

根据加拿大保险局的资料，目前在BC省经营保险业务的保险公司有六十多家，但提供大楼保险业务的公司还不到十家。没有足够的保险公司来承接大楼保险业务是目前保险费用上涨的原因之一。另外，物业价值的上涨和保险公司运营成本的上升也是造成保险费用上涨的原因。

保险经纪公司Hub International在最近的一份报告中说，即使没有损坏和全面维修（屋顶，水暖，暖气和电气）的物业，公寓及物业管理公司的预算也至少增加35％。重建评估的成本也继续上升，相当于建筑价值的5-10％。这两个因素的结合将继续推动2020年的保费增长。

从保险理赔的数据来看，水浸损毁是理赔的主要支出。一些比较旧的大楼或维护保养做得不够的大楼，常会发生因水管或屋顶外墙漏水而造成大范围维修的情况，因而产生巨额的维修费用。

因保险上涨而受影响的业主日益增加，这一状况已经在业界引起了探讨。有保险业者建议业主委员会增强大楼维护保养的工作以减少发生意外的风险，也建议建商在建造大楼时选用更加牢固耐用并且易于维护的材料。从长远来看这些建议当然可以降低大楼发生意外理赔的风险，但短期来看显然无法解决目前保险费用上涨的问题。

也有业者建议省府订立法规来设置保险费用上涨幅度的上限。从立法的角度来说此一做法可行，就如目前BC省设置的每年房屋租金涨幅上限一样。不过在市场经济的情形下，保险公司从盈利或尽量减少损失的角度考量，如果省府真的立法设置了保险费用涨幅上限，很有可能会退出大楼保险市场而形成业主无处购买保险的情况。

最近一些公寓在续保前两三天才收到报价，令业主们别无选择，不得不购买高额保险费。有省议员就此提出私人法案，要求省府修改分契物业法，包括区分保险公司与业主个人所担负的责任。以及要求保险公司的保险续期条款细则，必须提前30天通知物业管理公司。