115万人选择弃房断供炒房前途堪忧

　　01 115万人选择“弃房断供”！开发商“降价”，炒房人前途堪忧？

　　从5月底开始，网上就流传着这样的一个故事，一位程序员月薪3万以上，但是最近他失业了，备受关注的事情是，他的房贷已经还不上了，最终结果他直接“弃房断供”。

　　这并不是个例，从网站拍卖信息上来看，这种房子还有很多，根据某银行工作人员透露，一网点在5月份断供账号就增加了1.3万个，在某个城市断供潮似乎开始了。从法拍房数量就可以看出，阿里的法拍房数量现在达到115万套房以上，要知道2017年这样的拍卖房子才9000多套，2018年底达到2万多套，2019年底快速攀升到50万套，进入2020年才刚6月份，不到半年的时间里就增加到了115万套，也就意味着当前有115万人选择了“弃房断供”！

　　

　　幸福策评：弃房断供潮真的来了吗？未必：买房理财需考虑周全

　　所谓的法拍房，其实就是买房人还不上月供，达到了《按揭贷款合同》和《商品房抵押合同》违约条款限度，银行如约把这套房子通过法院拍卖的形式对外出售的情况，这是银行为了尽可能挽回贷款损失的一种做法。根本上是买房人无力偿还银行贷款债务。

　　如果说房价有上涨动力的话，买房人无论如何也要保住这套房子的，但是从目前的发展情况来看，似乎市场并不向炒房人靠拢。在各行各业崛起而起的大背景下，房地产并没有被“寄予厚望”，而是一视同仁地对待，这让炒房人尴尬。

　　市场复苏，但挡不住房企打折的脚步。数据显示，在2020年5月份重点城市商品房销售中，环比涨幅19%，超过50%城市销售同比转正，TOP100房企单月销售环比上升21%，自从4月份同比转正后，再度提升到12.2%水平。

　　同时，根据《1-4月份百强房企销售》报告数据，在2020年4月份以后（到6月份）超过70%的TOP20房企对外销售新房价格比2019年降低，也就意味着它们正在打折降价促销。

　　弃房断供潮真的来了吗？笔者认为未必，每个时代、每个年份都有很多弃房断供之人，2020年也不例外，最关键的在于买房人如何操作、如何看待，这关乎到买房理财方面的考虑。任何人买房都应该量力而行，不能因为房价涨得过快、想要套房子就不顾自己经济能力贸然买房，一旦月供还不上，这套房子依然不是自己的，最终赔了夫人又折兵、得不偿失。

　　

　　在意见”第八条，全面实施预告登记“中明确规：定对预售商品房全面开展预告登记，积极推进存量房预告登记，办理预告登记的在办理转移、抵押登记时，不再重复收取材料，缩短办结时限。具备条件的地方，可以将预购商品房预告登记与预购商品房抵押预告登记、转移预告登记与抵押预告登记、预告登记转本登记合并办理。幸福策评：不管新房还是二手房，进行预告登记是物权转移确认的关键

　　买房最怕什么，遇到不良房地产开发商一房两卖或者拖延不办证件，更有甚者用已出售房屋做抵押贷款继续经营，买房人办理房产证被无限期延后。作为购房者，全款买房或已开始支付房贷，却无法及时办理房屋产权证。

　　今天 ，这样的事情，买房人再也不用担心了，重磅文件出台在方便买房人的同时，又对购房者的权利开展了进一步的保护。

　　

　　本次意见对买房人来说，不仅对新房需要预告登记，对二手房出售也要求预告登记。需要说明的是，预告登记是《物权法》规定的重要制度，预告登记的最大好处就是，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　也就是说，只要你买了房，不管是新房还是二手房，一定记得首先进行预告登记，这是物权转移确认的关键。同时，我们再次提醒，买二手房还要注意居住权查询，这在以前的产权确认中是没有的，如果不搞懂居住权，你即使买了房，也办理了房产证，但是按照新的民法典可能无法合法居住。

　　有过买房遭遇办证难或一房二卖的业主都知道，从购买新房到办理登记领取证书，往往需要3年左右的时间，有的开发商可能延长至5年才办理的事也经常会出现。因为，办房产证必须房地产开发商配合，如果开发商不配合，办证困难且麻烦。如果遇到不诚信或资金周转困难的房地产公司，把购房者全款购买的预售商品房搞个‘一房二卖’或都再次抵押，买房人的合法权益就会受到损害。而预售商品房、存量房预告登记的推进就全面保障了买房人的合法权益。

　　03 别误会，海南的政策与楼市无关

　　很长一段时间，海南在楼市这个维度，已经淡出了大家的视线。对于工业薄弱、更多靠第一产业和服务业支撑的全省GDP5308.94亿来看，海南还富不过苏南的地级市。所以某种程度上，海南严厉调控后楼市沉寂，大概就只剩下旅游会被人想起。

　　但地理位置特殊、人口少地域广的海南，向来就是一块天然的政策改革试验田。海南是不缺利好的，就像这次的《海南自由贸易港建设总体方案》一样，足够重磅也足够有话题性。

　　但话题性背后，被讨论更多的还是海南的楼市。

　　归根结底，还是由于海南前三次大的政策利好，最后都或多或少地滋养了楼市，过去30年，这里反复上演过楼市的造富、失落和不甘。所以这一次的《海南自由贸易港建设总体方案》公布之后，很多投机者又开始遐想和蠢蠢欲动。

　　但只要深一层的去挖掘建设自贸港前，海南近乎舍弃楼市“断臂求生”的动作后，你会发现：这次自贸港建设的利好，结果也许真不一样。幸福策评：海南近乎舍弃楼市“断臂求生”，自贸港与楼市无关

　　第一个决心：不断加码的调控。

　　为了扭转房价较快上涨带来的发展困境，2018年4月22日，海南出台了堪称史上最严格的限购政策

　　

　　要么不调控，一调控就是全省限购，海南全域的房票，开始一票难求。调控到这并没有结束，海南楼市最大的外向输入型市场封闭，但户籍人口的宽松，仍然是海南最后的保留和倔强。

　　下面这两条政策，彻底把企事业单位、新落户、省内户籍买房的漏洞堵上了。

　　2019年1月10日，海口暂停向企事业单位出售商品住宅，新落户家庭限购一套

　　2020年3月7日，海南印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》：

　　对在本省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭，停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房

　　一个100平，1个144平，两个数字维度意味着什么？意味着对于海南这个旅居地域来说，新建商品住宅告别100平以下，普通住宅迎来144平以下。自此海南新房再无小户型，再无紧凑刚需。两个关于面积的门槛抬升，相当于直接把投机的想法，堵在了源头。

　　第3个决心：海南无预售。

　　今年3月7日海南出台的现房制度大家还记得吗？曾多次传过迫于压力被下架。

　　

　　但其实政策文件的解读还在，答记者问也还在，包括5月22日，海南省住建厅还对此做了深度解读

　　全域现房制度非常少有，这是利于买房人的政策，但对于房地产投资开发的发展，是很难循环的。

　　开发商靠融资拿地，靠预售争取现金流回款，本质上这是一条从杠杆到开发再到销售回血的路径

　　而现房制则意味着开发商的成本将几何级上升。

　　如果说4月22之后海南在驱赶投资客，那么3月7之后海南就是在驱赶中小开发商。整体上，海南去地产化的这条路，从全域限购开始就是在玩真的。

　　回到《海南自由贸易港建设总体方案》这件事，这次不仅是和楼市无关，甚至是海南想摆脱房地产的重要节点。

　　海南有3个特殊，是值得总结的：

　　楼市特殊，这里有过造富有过失落；