4000平米店铺近10年拒交租 房东败

　　

　　门可罗雀的南京嘉业国际城购物中心

　　一起租金纠纷，法院竟审了三次。

　　一个面积超过4000平方米的餐饮店在购物中心经营了近10年，却未交一分钱租金。虽然购物中心把餐饮店告了，但法院审了三次，却最终判餐饮店胜诉。

　　时间回到2010年。是年，嘉业国际城购物中心的管理方南京嘉业商业管理有限公司（以下简称南京嘉业）与南京真知味饮食娱乐有限公司（以下简称真知味）签订了一份租赁合同，租期15年，合同规定——“免租期取店铺正式营业之日与嘉业国际城SHEWALK购物中心全面正式营业时间上的后者之日起6个月。”

　　也正是这份合同中的“全面正式营业”这6个字，让双方陷入了一场难以和解的纠葛。

　　真知味方面认为，“免租期取购物中心全面正式营业起算，如果免租期没有起算，租金就无从算起。购物中心一直没达到全面正式营业状态，所以有足够理由不付租金。”

　　于是，南京嘉业于2017年12月把真知味告上了法庭，要求解除合同并支付租金、综合管理费等费用。法院先后对此案进了一审、二审和再审，终判南京嘉业败诉。但双方围绕租金纠纷仍存在争执。

　　近日，《每日经济新闻》记者在嘉业国际城购物中心实际调查时发现，除了位于5楼的真知味餐饮和一家KTV尚在营业外，整个购物中心基本处于停业状态。

　　值得一提的是，嘉业国际城购物中心地处南京河西CBD区的优越地段，理应成为该区域必备的商业配套之一。究竟是什么原因导致嘉业国际城购物中心形如鬼城？南京嘉业与真知味之间的租金纠纷是如何产生的？

　　焦点：合同“6个字”引来租金纠纷

　　合同，是真知味的底气，也是南京嘉业的病根。

　　

　　在嘉业国际城购物中心5楼营业近10年的真知味 图片来源：每经记者 吴若凡

　　真知味方面认为，免租期是从购物中心全面正式营业起算，如果免租期没有开始，那么租金就无从算起。南京嘉业则因为合同未明确规定“全面正式营业”的定义，迟迟无法从真知味拿到租金及管理费。

　　就常理而言，真知味实际承租店铺经营多年，但一分钱租金没付，即真知味的租金支付情况和实际使用情况脱节。因此南京嘉业方面强调，其作为出租方承担了所有的物业租金成本，无法获得相应收益，承租方真知味反倒无限期免费使用物业，这明显有违契约精神。

　　不过，真知味方面也觉得很冤。其创始人沈加华在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“当初嘉业国际城购物中心我们根本不想去，是嘉业招租打不开局面，后来硬拉着我去，给了些优惠政策，我们也听信条款，考虑不周就进驻了。”

　　真知味方面认为，当初南京嘉业承诺做“一流的综合体”，到现在都没有全面正式开业。因其经营存在问题，导致购物中心现场缺少人流和商业氛围，让很多商户血本无归。

　　“我不是讨巧，我们在这里10年也亏损了5千多万。真知味在嘉业只是勉强维持经营，目前还在持续亏损。如果搬走了损失更大。”沈加华告诉记者。

　　结果：三度对簿公堂房东却输了官司

　　这起“租铺10年租金0元”案件，让南京嘉业和真知味曾三度对簿公堂。

　　一位知情人士告诉《每日经济新闻》记者，双方诉讼中，争议最大的就是合同里“全面正式营业”这个提法，这也是法院一审以及再审判定“真知味无须支付租金”的依据。

　　这涉及到两个时间点，一是真知味的开业日，二是嘉业国际城购物中心的开业日。到底哪个时间点为后者？“全面正式营业”如何定义？

　　南京市建邺区人民法院在一审时认为，南京嘉业以真知味长期拖欠租金及物业管理费为由提出的解除租赁合同等诉讼主张，缺少确凿证据支持，事实及法律依据不足，理由不充分，不能成立。

　　除了真知味，嘉业国际城购物中心还有一家KTV在营业 图片来源：每经记者 吴若凡

　　在今年8月份的再审阶段，南京嘉业要求解除双方租赁合同，由真知味返还涉案房屋，判令真知味支付拖欠租金1291万余元、物业费407万余元，支付拖欠租金的违约金113万余元、拖欠物业费的违约金81万余元。

　　再审中，南京中院要求南京嘉业提交其与购物中心租户签订租赁合同相对应的租金收取的相关证据，但南京嘉业拒绝提交，根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第九十条之规定，应由其承担举证不能的法律后果。

　　同时，南京中院认为，购物中心开业典礼是南京嘉业单方举办，仅为形式上的开业。报纸刊登的购物中心开业广告及新闻报道等，只能反映南京嘉业为购物中心举办开业典礼的时间，不能证明开业典礼时实际入驻并开业的商户数量及比例情况，故不能达到证明购物中心已经全面正式营业的合同约定标准。

　　对于南京嘉业上交的部分商铺水电费缴纳凭证，以及与其他商户签订的租赁合同，南京中院认为，缴纳水电费并不能直接证明商铺已经实际开业。南京嘉业虽然提交了与其他商户的租赁合同，但租赁合同的履行应以承租人实际入驻商场并交纳租金为依据，租赁合同不能单独直接证明商户入驻商场并实际开业的事实。

　　南京中院经再审后判决，撤销二审判决，维持一审判决。

　　不过，南京嘉业方面在接受《每日经济新闻》记者采访时认为，如果用租金收取率去证明开业情况是不准确的。本来真知味是否支付租金，与其他商铺是否支付租金无关。“商场开业率是按照面积来算的，租金收取率能统计到什么程度，和公司的经营相挂钩，提供的清单可能都不够全，根据这样的租金流水来统计开业率并不准确。”

　　同时南京嘉业表示，租金收取的情况和真实开业的情况，不能反证。因为租金收取率必然会低于合同签订的开业率，很多商铺是欠缴租金的，比如真知味的租金收取就只有0%。

　　上述知情人士则告诉记者，如果拿南京嘉业提供的流水清单对照每一个合同，粗略算出该商场的租金收取率仅为11%。

　　不过这些质疑似乎并没有用，真知味方面依然坚持要求按照合同履行。

　　近日，《每日经济新闻》记者在嘉业国际城购物中心实地走访时发现，该项目确实存在大部分商铺停业的情况，目前只有位于5楼的真知味餐饮和一家KTV在正常营业。

　　从位置看，嘉业国际城购物中心地处南京奥体大街与庐山路的交叉点，位于南京河西商务区CBD核心地段，邻近河西中央公司CBD绿轴B区。处在这样优越的地段，南京嘉业国际城购物中心的经营为何举步维艰？

　　据了解，目前嘉业国际城购物中心共有小业主220余户。南京嘉业方面告诉《每日经济新闻》记者，公司一直在贴钱亏本经营，因此2015年租约到期之后想和小业主重新协商收益率（原来约定的返租收益率为8%）问题，但业主方面希望继续按照年化8%的收益续签合同，这显然让南京嘉业方面无法接受，这也导致嘉业国际城购物中心于2015年后商铺陆续停业。

　　因为始终无法和小业主达成一致，期间又经历了多起诉讼。南京嘉业方面表示，2015年商场曾和几十名业主续签过委托经营协议，随后有几十家商铺继续开业，但先后因为经营不善陆续退铺至今。5年来，南京嘉业和剩余小业主的谈判仍在艰难进行着。而经营管理不善以及产权租赁纠纷，也导致嘉业国际城购物中心荒废至今。

　　南京嘉业方面向记者透露，目前正在谈小业主的整租，已找了一家专门的承租方来统一经营，但租金部分始终无法达成一致，目前仍处于僵持阶段。

　　58安居客房产研究院分院院长张波告诉《每日经济新闻》记者，上述模式是典型的“售后返租”模式，即开发商将所售商铺出售给投资者，同时与投资者签订承租协议, 这些购房者将已购物业出租给开发商指定的租赁对象，并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报来作为一种投资方式。这种模式也是不少开发企业公认的投资开发的重要盈利点。

　　不过，张波指出，关键就是这个5年（商业项目的培育期一般就是开始的这5年），如果商业项目培育成功，开发企业盈利点就是吃租金的差价。同时，这类返租类物业最大的问题在于租赁期满后的再续问题。如果有一批购房者不续签租赁合同，那么商业项目的统一性将无从谈起。这些售后返租类的项目存在着巨大的不确定性，而这些不确定性对于处于弱势的购房者来说就是风险。

　　从实际情况来看，嘉业国际城购物中心确实出现了经营不善的问题。但真知味却一直在持续经营，并没有受到购物中心的停业影响。